Abwarten ist keine Option: Immobilienfinanzierungs-Ausblick 2026

2026 dürften sich die Baukreditzinsen in einer relativ engen Spanne bewegen. Mittelfristig ist dabei eher mit einem leichten Anstieg als mit einer Reduzierung zu rechnen. Von einem Warten auf „bessere Zeiten“ ist Kunden deshalb abzuraten. Ziel muss es vielmehr sein, sich auf die neue Realität einzustellen und entsprechend zu reagieren. Dies gilt umso mehr, als sich die Erholung der Immobilienpreise fortsetzen dürfte.

Gleich viermal hat die Europäische Zentralbank im vergangenen Jahr ihre Zinsen gesenkt. Dennoch haben sich Hypothekenbankkredite per Saldo um über 60 Basispunkte verteuert. Viele Volkswirte und Analysten gehen im Hinblick auf die aktuellen Inflationsdaten und das für die kommenden Jahre prognostizierte Wirtschaftswachstum davon aus, dass der seit Mitte 2024 laufende Zinssenkungszyklus der EZB seinen Tiefpunkt erreicht hat, einige befürchten eine baldige Wende.

Auch mit den Bauzinsen, deren Entwicklung stärker vom langfristigen Kreditbedarf als von kurzfristigen Notenbankentscheidungen abhängig ist, dürfte es tendenziell eher nach oben als nach unten gehen. So wird die Staatsverschuldung aufgrund zusätzlicher Rüstungsausgaben und Investitionen in die deutsche Infrastruktur und damit auch die Nachfrage nach langfristigen Krediten (Bundesanleihen, Pfandbriefe) weiter zunehmen. Für zusätzliche Baukreditnachfrage könnten zudem weiter anziehende Wohnimmobilienpreise – vor allem in den Metropolregionen – sorgen. Es besteht deshalb die Gefahr, dass bei Hypothekendarlehen mittelfristig auch die Drei vor dem Komma verschwindet.

Dabei darf nicht übersehen werden, dass der Rückblick auf die vergangene Dekade die langfristige Realität erheblich verzerrt. Verglichen mit 2015 bis 2021 erscheinen die aktuellen Sätze von 3,5% bis 4% Prozent zwar relativ hoch, langfristig betrachtet sieht das aber ganz anders aus. So lagen die entsprechenden Werte Ende der 2000er bei über 6%, zehn Jahre früher waren es sogar bis zu 10%. Das wird von Kreditnehmern, die vornehmlich die Zinsentwicklung in den letzten drei, vier Jahren in ihren Köpfen verankert haben, oft vergessen bzw. ignoriert. Hier müssen sich Finanzierungsvermittler und Banken bemühen, mögliche „Ankerwerte“ aus den Köpfen potenzieller Immobilienkäufer herauszubekommen. Zudem sollten sich alle an einer Immobilientransaktion Beteiligten darauf konzentrieren, die Finanzierung so günstig wie möglich zu gestalten. Dafür ist eine möglichst enge Zusammenarbeit aller Parteien wünschenswert. Nur wenn alle Räder ineinandergreifen, wird sich die benötigte Finanzierung realisieren lassen.

Das beginnt mit der Auswahl geeigneter Käufer durch den Makler, setzt sich über eine hochwertige Aufbereitung der Objektunterlagen fort und endet keineswegs bei der guten Kundenberatung und der Auswahl des passenden Instituts durch den Finanzierungsvermittler. Durch intensive Vergleiche und die Anpassung der Unterlagen auf die Bedürfnisse der infrage kommenden Kreditinstitute können durchaus bis zu 0,5 Prozentpunkte Zinsen eingespart werden. Über die Gesamtlaufzeit beläuft sich der Nutzeneffekt bei einer typischen Finanzierung dann schnell auf einen fünfstelligen Betrag.

Potenziellen Baukreditnehmern sollten zudem verschiedene Wege aufgezeigt werden, den Eigenkapitalanteil zu erhöhen oder für zusätzliche Kreditsicherheiten zu sorgen. Hier ist durchaus Kreativität gefragt. Das kann ein im Grundbuch hinter der finanzierenden Bank eingetragener Privatkredit genauso sein wie eine vorweggenommene Erbschaft oder die Verpfändung der lastenfreien Immobilie der Eltern als zusätzliche Sicherheit.