Immobilien zu Lebzeiten übertragen & Steuern sparen

Eine frühzeitige und vorausschauende Planung von Erbschaftsangelegenheiten kann Nutzen stiften, Steuern sparen und am Ende auch noch einen wichtigen Beitrag zum Familienfrieden leisten. Abgesehen vom Finanzamt profitieren davon alle Beteiligten.

Laut Statistischem Bundesamt wurden in den vergangenen Jahren in Deutschland zu besteuernde Vermögenswerte von jeweils deutlich über 100 Mrd. Euro vererbt oder verschenkt. Zukünftig wird das Volumen weiter ansteigen. Gerade bei Eigenheimen und vermieteten Immobilien ist der Generationenwechsel in vollem Gang. Dabei sind die Erbschaftssteuerfreibeträge pro begünstigter Person seit 2009 konstant geblieben. Sie betragen bei Ehegatten 500.000 Euro, bei Kindern sind es 400.000 Euro, bei nicht eingetragenen Lebenspartnerschaften gerade einmal 20.000 Euro. Gleiches gilt für Nichten und Neffen. Hält man sich die Preisentwicklung von Wohnimmobilien in den Metropolen vor Augen, wird klar, dass diese Grenze selbst in den erstgenannten Fällen schon bei ein oder zwei vererbten Großstadtimmobilien schnell erreicht sein kann. Hohe Steuerverpflichtungen der Erben sind die Folge.

Ein probates Mittel, diese zu vermeiden, ist die Übertragung von Vermögenswerten schon zu Lebzeiten. Hierbei gelten alle zehn Jahre dieselben Steuerfreibeträge. Weitere Wertsteigerungen der betreffenden Immobilien entstehen dann bei der nächsten Generation und sind im Erbfall nicht auch noch zu versteuern.

Dabei muss der Schenkende keineswegs auf die Einnahmen aus der oder den übertragenen Immobilien verzichten. Vielmehr kann er sich den lebenslangen Nießbrauch vorbehalten. Das hat verschiedene Vorteile. So ist er bezüglich der zukünftigen Versorgung nicht auf den Goodwill des Beschenkten angewiesen. In einem schriftlichen Schenkungsvertrag können sogar Bedingungen für eine etwaige Rückabwicklung der Schenkung vorgesehen werden. Um die Akzeptanz durch das Finanzamt nicht zu gefährden, sollte die Vertragsgestaltung jedoch unbedingt durch einen mit der Materie vertrauten Juristen erfolgen.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist der steuerlich relevante Wert des verschenkten Vermögens. Liegt dieser bei der oder den besagten Immobilien beispielsweise bei 800.000 Euro, sind bei der Übertragung auf ein Kind 400.000 Euro zu versteuern. Daraus ergibt sich unter Berücksichtigung der Verwandtschaftsverhältnisse im Normalfall eine Schenkungssteuer in Höhe von 60.000 Euro.

Werden Haus oder Wohnung nun mit einem lebenslangen Nießbrauchsvorbehalt weitergegeben, wird von den 800.000 Euro der Kapitalwert des Nießbrauchs abgezogen. Letzterer ermittelt sich, indem aus der statistischen Lebenserwartung des Schenkenden und dem gesetzlich festgelegten Zinssatz von 5,5% ein sogenannter „Vervielfältiger“ ermittelt und mit der Nettojahreskaltmiete abzüglich nicht umlagefähiger Kosten (z.B. 30.000 Euro) multipliziert wird. Bei einem 50-jährigen Mann ergibt sich daraus ein Kapitalwert des Nießbrauchs von 447.570 Euro, bei einer gleichaltrigen Frau (längere Lebenserwartung) von rund 470.000 Euro. Der Schenkungswert der Immobilie beträgt dann gut 352.000 (verschenkt vom Vater) bzw. knapp 330.000 Euro (verschenkt von der Mutter) und würden innerhalb des Freibetrags liegen. Schenkungssteuern fallen somit nicht an.

Wird das Familienheim an die Nachfahren vererbt, findet zunächst zwar keine Anrechnung auf die Steuerfreibeträge statt, das ändert sich allerdings, wenn die Nachkommen innerhalb der folgenden zehn Jahre an einen anderen Ort ziehen. Auch in diesem Fall lassen sich Gestaltungsmöglichkeiten durch eine Übertragung zu Lebzeiten erheblich besser ausüben als im Rahmen der Erbschaft. Dies gilt auch für verschiedene andere steueroptimierte Varianten der Vermögensübertragung an Nachkommen, zu denen Sie auf diese Thematik spezialisierte Fachanwälte und Steuerexperten beraten können. Die entsprechenden Kosten und der hiermit verbundene Aufwand sind es in der Regel wert. Hinzu kommt die Möglichkeit, noch zu Lebzeiten mitzuentscheiden, wie die Vermögensübertragung an welche Nachkommen zu erfolgen hat. Klarheit und Transparenz geben Sicherheit und vermindern das Risiko von Erbstreitigkeiten.