Wie funktioniert Baufinanzierung für Immobilien im Ausland?

Die Baufinanzierung für Immobilien im Ausland ist aus mehreren Gründen interessant: Sie können ein Ferienhaus erwerben, Ihren Alters- oder einen Zweitwohnsitz ins Ausland verlegen oder die Immobilie im Ausland als reine Kapitalanlage nutzen.

Was ist bei der Auslandsfinanzierung zu beachten?
Interessenten verfügen nur selten über genügend Eigenkapital, um eine Immobilien ohne Baufinanzierung zu erwerben. In der Regel vergeben das entsprechende Darlehen dann deutsche Banken oder ausländische Kreditinstitute am Ort der Immobilie. Jedoch kann es laut EU-Rechtslage auch hier Ausnahmen geben – zum Beispiel, wenn sich der Wohnsitz in einem europäischen Drittland befindet.

Staaten, in denen die Baufinanzierung für Immobilien im Ausland gut gelingt, sind die Benelux-Länder, Frankreich, Italien, Großbritannien, Österreich, Schweiz, Schweden, Spanien und die Türkei. Die entsprechenden deutschen Banken verfügen über die nötige Expertise: Sie kennen die Märkte im Zielland. Für die Kreditsicherheit wird eine Immobilie in Deutschland herangezogen. Ohne eine solche Sicherheit wird die Baufinanzierung für Immobilien im Ausland kaum bewilligt. Wichtig zu wissen: Nach europäischer Rechtsprechung kann die Auslandsfinanzierung mit einem Wohnriester-Vertrag realisiert werden. Die Auslandsimmobilie muss sich dabei innerhalb der Europäischen Union befinden.

Besondere Risiken einer Baufinanzierung im Ausland
Es gibt mehrere Risiken bei einer Baufinanzierung im Ausland. Sie beginnen mit den Verständigungsproblemen – Zu den Bankgesprächen und Verhandlungen mit dem Verkäufer sollte stets ein unabhängiger Dolmetscher hinzugezogen werden. Es geht hierbei um eine fachgerechte Übersetzung von Vertrags- und Gesetzestexten. Die Rechtslage unterscheidet sich teilweise gravierend von der in Deutschland. So sind etwa in Spanien längst nicht alle Grundstücke in einem Grundbuch erfasst. Mit solchen juristischen Risiken müssen sich Interessenten an einer Baufinanzierung im Ausland vertraut machen. Deutsche Kreditinstitute verfügen über die nötigen Informationen für diese Länder. Auch ausgewählte Vertretungen der Industrie- und Handelskammer betreuen solche Projekte mit dem Schwerpunkt auf bestimmte Länder. Wer eine ausländische Bank mit der Baufinanzierung beauftragt, sollte die Auskünfte am Ort dieser Bank einholen und hierfür wiederum einen versierten Dolmetscher engagieren. Auch ein Notar oder Rechtsanwalt vor Ort ist hilfreich. Der Dolmetscher sollte auch bei den behördlichen Kontakten im Zielland helfen (Gericht, Grundbuchstelle). Des Weiteren ist die Lastenfreiheit der Immobilie im Ausland zu überprüfen. Das wiederum kann in Ländern wie Spanien schwierig werden. Wenn kein Grundbucheintrag existiert, wäre im Zweifelsfall zum Verzicht auf das gewählte Objekt zu raten.

Vertragliches Rücktrittsrecht
Weil es bei der Baufinanzierung für Immobilien im Ausland komplexe und undurchschaubare Konstellationen geben kann, empfehlen wir, stets ein vertragliches Rücktrittsrecht zu vereinbaren. Der wichtigste Punkt ist hierbei, dass der Kaufvertrag nichtig ist, wenn das Grundstück und/oder die Immobilie nicht lastenfrei sind. Ein weiterer wichtiger Aspekt kann die Zulässigkeit der Bebauung sein. Wenn der Vertrag ausgehandelt wurde, empfiehlt sich die Einsichtnahme durch einen ortsansässigen Notar. Dieser ist ohnehin erforderlich, da der Vertrag beurkundungspflichtig ist.