Was passiert mit der Baufinanzierung beim Verkauf der Immobilie?
Wer sein Wohneigentum in erster Linie als Kapitalanlage betrachtet, kann durch den Verkauf der Immobilie einen konkreten Gewinn realisieren. Doch was geschieht mit der laufenden Finanzierung bei einem Verkauf der Immobilie?
Nach dem Gesetz fällt beim Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses der eigentliche Vertragsgegenstand des Kreditvertrages weg. In diesem Fall kann der Besitzer der Immobilie Gebrauch von einem Sonderkündigungsrecht machen. Voraussetzung ist allerdings, dass die Vollauszahlung des Darlehens vor 10 Jahren stattgefunden hat. Mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten kann der Kredit gekündigt werden, ohne dass eine Entschädigung fällig wird.
Wird hingegen die Immobilienfinanzierung vor dem Ende der Zinsbindung gekündigt, fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Hierüber gleicht die betreffende Bank den entgangenen Zinsgewinn aus der gekündigten Finanzierung aus. Bei einem größeren Kreditbetrag kann dabei durchaus ein beträchtlicher Betrag auflaufen. Diese Kosten sollte der Kreditnehmer beim Verkauf seiner Immobilie unbedingt berücksichtigen.
Das kündbare Festzinsdarlehen
Wer bereits vor dem Kauf der Immobilie damit rechnet, diese noch vor dem Ende der Zinsbindung zu veräußern, kann eine andere Form der Immobilienfinanzierung wählen. Einige Banken bietet dazu ein kündbares Festzinsdarlehen an. Bei dieser Sonderform der Baufinanzierung ist eine vorzeitige Kündigung des Kredits denkbar, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird.
Diese spezielle Leistung lässt sich jedoch jedes Kreditinstitut in Form einer Gebühr oder eines Zinsaufschlages bezahlen. Häufig ist ein Festzinsdarlehen an besondere Konditionen gebunden. Zudem ist dennoch eine Mindestlaufzeit bei dem Kredit enthalten. So kann oft ein Kreditnehmer erst nach zwei bis drei Jahren die schadensfreie Kündigung in Anspruch nehmen.
Aus finanzieller Sicht sollte ein kündbares Festzinsdarlehen nur dann gewählt werden, wenn die betreffende Immobilie tatsächlich vorzeitig veräußert werden soll. Ansonsten ist dieser Weg auf jeden Fall teurer als eine klassische Immobilienfinanzierung. In vielen Fällen ist eine Immobilienfinanzierung mit einer kurzen Zinsfestschreibung die beste Wahl.
Eine Vorfälligkeitsentschädigung durch eine Vertragsübernahme verhindern
Will ein Käufer eine anstehende Vorfälligkeitsentschädigung bei einem Immobilienverkauf zwingend vermeiden, ist eine Übernahme der Finanzierung durch den neuen Besitzer durchaus denkbar. Allerdings ist diese Option nur für aktuelle Kreditverträge mit einem sehr niedrigen Zinssatz interessant. Soll ein älterer Kreditvertrag vom Käufer übernommen werden, sind die damaligen, hohen Zinsen heute eher unattraktiv. Können sich Käufer und Verkäufer auf eine Vertragsübernahme einigen, fällt nur eine kleinere Übertragungsgebühr an.