Was ist die Zinsfest­sch­reibung?

Beim Abschluss einer Baufinanzierung ist die Zinsfestschreibung eine wichtige Größe. Wir erklären Ihnen, was man darunter versteht.

Die Zinsfestschreibung wird auch Zinsbindungsfrist genannt. Sie bewirkt, dass die Höhe der Zinsen für ein Darlehen über einen bestimmten Zeitraum fixiert ist.

Bei einem langfristigen Darlehen wie der Baufinanzierung wird die Zinsfestschreibung immer zwischen Darlehensgeber und -nehmer ausgehandelt. Hierbei wird der Zins in den meisten Fällen nicht für die gesamte Laufzeit des Darlehens festgelegt, sondern lediglich für einen bestimmten Zeitraum. Üblich sind fünf bis zwanzig Jahre. Nach Ablauf dieser ersten Zinsfestschreibung bleibt somit eine Restschuld übrig, für die eine Anschlussfinanzierung mit einer erneuten Zinsfestschreibung vereinbart werden muss.

In seltenen Fällen wird die Zinsbindung für die gesamte Laufzeit der Finanzierung gewährt – dann spricht man von einem Volltilgerdarlehen. Volltilgerdarlehen haben bei gleicher Zinsfestschreibung aufgrund der höheren Tilgung meistens einen niedrigeren Zinssatz.

Aufgabe der Zinsfestschreibung ist es, sowohl der Bank als auch dem Darlehensnehmer eine finanzielle Planungssicherheit für den vereinbarten Zeitraum zu geben.

Wichtig zu wissen: Wer eine Immobilienfinanzierung mit einem festen Zinssatz und fester Sollzinsbindung über zehn Jahre oder länger vereinbart hat, kann den Darlehensvertrag mit dem Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB nach zehn Jahren kostenfrei entweder ganz oder teilweise kündigen. Eingehalten werden muss lediglich eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Die Zehn-Jahres-Frist zur Kündigung beginnt dabei einen Tag nach der Vollauszahlung des Baudarlehens.

Eine teilweise oder vollständige Sonderkündigung kann beispielsweise sinnvoll sein, wenn eine größere Summe als Sonderrückzahlung geleistet werden könnte, für die aber keine Sondertilgungsklausel vereinbart ist. Oder wenn das Baudarlehen mit Eigenkapital vorzeitig komplett zurückgezahlt werden könnte. Oder wenn eine deutlich zinsgünstigere Anschlussfinanzierung gefunden wurde. In allen Fällen gilt jedoch: Die Kündigung wird erst wirksam, wenn innerhalb von zwei Wochen der noch geschuldete Darlehensbetrag an den Darlehensgeber zurückgezahlt ist. Andernfalls gilt die Kündigung als nicht erfolgt.