Was ist der Mitei­gen­tum­s­anteil?

Wer die Finanzierung einer Eigentumswohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses plant, wird sich mit dem Miteigentumsanteil befassen müssen. Dieser gibt den Bruchteil des gemeinschaftlichen Eigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft an, das auf einen Eigentümer entfällt.

Damit es rein rechtlich überhaupt so etwas wie Eigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus geben kann, wurden Miteigentumsanteile eingeführt. Die Idee ist, dass jeder Eigentümer nicht nur seine eigene Wohnung besitzt, sondern darüber hinaus auch Eigentümer eines Anteils des Grundstücks und Hauses ist, in dem die Wohnung liegt. Zu diesem sogenannten Gemeinschaftseigentum zählen alle Bestandteile des Gebäudes, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, z. B. Treppenhaus, Außenanlage und Gärten, Fassade und Außenanstrich sowie Aufzüge. 

Der Begründer des Wohnungseigentums – meist der Bauträger – kann nach eigenem Ermessen festlegen, in welche Miteigentumsanteile die Wohnanlage aufgeteilt werden soll. Im Regelfall bemessen sich die Anteile nach der Größe und Quadratmeterzahl der jeweiligen Wohnung. Das muss allerdings nicht zwingend so sein – so kann z. B. eine Wohnung mit Dachterrasse mit einem höheren Miteigentumsanteil bewertet werden als eine Erdgeschosswohnung. Die Höhe der jeweiligen Miteigentumsanteile wird in einer Teilungserklärung oder einem Teilungsvertrag festgelegt, üblicherweise in einer 1000-tel, 100-tel oder 10-tel Aufteilung. 

Der Miteigentumsanteil hat unmittelbare Auswirkungen auf die Verteilung der Lasten und Kosten. Jeder Miteigentümer hat die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung oder sonstigen Verwaltung nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. 

Auch bei der Ausübung von Stimmrechten kann der Anteil eine maßgebliche Rolle spielen. Abweichend vom gebräuchlichen Kopfprinzip, wonach jeder Miteigentümer eine Stimme hat, kann in der Teilungserklärung bestimmt sein, dass sich das Stimmrecht nach der Höhe der Miteigentumsanteile richtet. Im Rahmen einer Eigentümerversammlung dürfen gültige Beschlüsse zudem nur getroffen werden, wenn über 50 Prozent der Miteigentumsanteile durch die anwesenden Eigentümer vertreten sind. Nicht zuletzt ist der Miteigentumsanteil auch die Grundlage für Gebrauchs- und Nutzungsregelungen sowie für Versicherungsbelange.