Philipp Burk

Wann gibt es eine Neube­wertung von Sicher­heiten?

Alles könnte so einfach sein: Es wurden Informationen zu verschiedenen Baufinanzierungsmöglichkeiten eingeholt. Die Bauherren oder Käufer eines Eigenheims haben sich für das Angebot mit den besten Konditionen entschieden und zahlen nun Monat für Monat die Kreditraten ab. Das geht solange, bis die gesamte Darlehenssumme getilgt ist. Doch plötzlich flattert ein Brief von der Bank ins Haus: Eine Neubewertung soll vorgenommen werden!

In diesen Fällen ist die Neubewertung üblich

Es gibt verschiedene Fälle, in denen eine Neubewertung der Immobilie nötig wird. Vor allem bei einer Baufinanzierung wird nach Sicherheiten gefragt: Sind diese nicht aus Eigenkapital, weiterem Grundbesitz oder Vermögensgegenständen zu erbringen, erbittet sich die Bank den ersten Rang im Grundbuch aus. Sie darf damit das Haus samt Grundstück versteigern lassen, sollte der Kreditnehmer nicht in der Lage sein, seinen Zahlungsverpflichtungen regelmäßig nachzukommen. Die Bank hat bereits beim Abschluss des Kreditvertrags einen sogenannten Titel erworben. Ein Titel ist eigentlich ein richterlicher Beschluss oder das Urteil nach einem Vergleich – beides muss von einem Richter erlassen werden. Die richterliche Auseinandersetzung überspringt die Bank einfach und lässt sich den Titel durch die Unterschrift des Kreditnehmers direkt bestätigen.

Um nun zu wissen, wie viel das anfangs nur anhand der Bauunterlagen kalkulierte Objekt wirklich wert ist, wird eine erneute Bewertung nach Fertigstellung vorgenommen. Ein Bankberater kommt zum festgelegten Termin und schaut sich das Haus von innen und von außen an. Möglich ist auch, dass die Eigentümer zum Einsenden von Fotos und weiteren Unterlagen, die den aktuellen Zustand belegen, aufgefordert werden.

Neben Neubewertungen nach der Fertigstellung des Gebäudes können diese auch nötig werden, wenn eine Anschlussfinanzierung für die Baufinanzierung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist gesucht wird. Oder wenn Forderungen seitens der Bank verkauft werden und der neue Investor über die Sicherheiten aufgeklärt werden will. Solche Neubewertungen sind nicht nur für die private Baufinanzierung üblich, sondern übrigens auch für gewerbliche Bauvorhaben!

Wird das ursprüngliche Gebäude verändert, kann ebenfalls eine neue Bewertung der Sicherheiten anstehen, denn ein Wintergarten, eine neue Terrasse oder weitere An- und Umbauten erhöhen den Wert des Gebäudes.

Zusätzlich kann die kreditgebende Bank eine neue Bewertung vornehmen, wenn der Baukredit schon einige Zeit abgezahlt wird. Dann müssen die Kreditsicherheiten neu bewertet und an die noch verbleibende Höhe des Kredits angepasst werden.

Das Für und Wider der Bewertungen

Für Hauseigentümer sind derartige Sicherheitsbewertungen oft ein lästiges Übel, verursachen sie doch einen nicht unerheblichen Aufwand. Dennoch sind sie informativ, denn in dem Zuge erfährt der Eigentümer den aktuellen Wert seines Gebäudes. Die Bank gibt dafür neben dem Verkehrswert auch den Beleihungswert an. Immer wieder kommen dabei aber zu hohe oder zu niedrige Bewertungen heraus, daher sollten Eigentümer diese unbedingt prüfen. Wichtig ist es hier, mit einem persönlichen Berater zu sprechen und sich die Bewertungen und zugrunde liegenden Wertangaben erläutern zu lassen. Dabei erfährt der Eigentümer auch, dass sein subjektiv empfundener Immobilienwert meist nichts mit dem tatsächlichen Wert zu tun hat, denn die getätigten Investitionen sind in der Regel deutlich höher als der tatsächliche Sachwert (Bodenwert des Grundstücks plus Bauwert). Auf den Sachwert wird noch einmal ein zusätzlicher Abschlag vorgenommen, sodass sich am Ende ein erstaunlich niedriger Beleihungswert ergibt.