Jörg Weisenberger

Schlüs­sel­fertig bauen: stressfrei zur fertigen Immobilie?

Ein Eigenheim zu bauen, kann ein sehr zeitintensives Unterfangen sein. Selbst wenn das Grundstück bereits gekauft und die Finanzierung schon zugesagt wurde, kann der Bauherr sich nicht einfach aus der weiteren Planung zurückziehen. Wer besonders bequem seinen Traum vom Eigenheim verwirklichen möchte, kann schlüsselfertig bauen. Doch was bedeutet das überhaupt? Worin liegt der Unterschied zum bezugsfertigen Bauen und welche Vorteile hat der Bau eines schlüsselfertigen Hauses?

Was heißt schlüsselfertig bauen?
Bei schlüsselfertigem Bauen übernimmt ein Generalunternehmer die komplette Planung, Organisation und Durchführung des Bauvorhabens. Dabei wird zwischen dem schlüsselfertigen Hausbau und schlüsselfertiger Sanierung unterschieden. Im schlüsselfertigen Hausbau wird ein Neubau errichtet, schlüsselfertige Sanierung bezeichnet die Komplettsanierung eines vorhandenen Gebäudes.

Besonders bei Fertighäusern oder Massivhäusern handelt es sich häufig um einen schlüsselfertigen Bau. Hier werden bei Vertragsabschluss alle Konditionen festgelegt und die Immobilie wird fertig übergeben.

 

Wie läuft der Hausbau über einen Generalunternehmer ab?
Beim Hausbau über einen Bauträger erhalten Sie Grundstück, Architektenleistung und den Bau der Immobilie in einem Komplettpaket, welches in einem notariell beglaubigten Vertrag festgehalten wird. Lassen Sie bei einem Generalunternehmer ein schlüsselfertiges Haus bauen, müssen Sie das Grundstück bei Vertragsunterzeichnung bereits besitzen.

  1. Grundstück kaufen
  2. Werksvertrag beim Generalunternehmer unterschreiben
  3. Hausbau
  4. Schlüsselfertige Übergabe des einzugsbereiten Hauses

Eine notarielle Beglaubigung des Werksvertrags ist nicht erforderlich.


Wo liegt der Unterschied zwischen schlüsselfertig und bezugsfertig?
Die Begriffe “schlüsselfertig” oder “bezugsfertig” sind nicht rechtlich geschützt. Häufig werden die beiden Bezeichnungen als Synonyme verwendet. Daher können Bauunternehmen selbst definieren, ab wann ein Haus offiziell schlüsselfertig ist. Im Idealfall können Sie bei einer bezugsfertigen Immobilie direkt mit der Inneneinrichtung beginnen. Der Innenausbau, also Malerarbeiten, Fußbodenbeläge, Fenster und Treppen sollten zur Schlüsselübergabe bereits fertiggestellt sein.

Unsere Empfehlung: Lesen Sie sich den Vertrag des Generalunternehmers genau durch. Letztlich muss nur das fertiggestellt sein, was explizit im Vertrag aufgeführt wird. In vielen Fällen werden Immobilien als schlüsselfertig übergeben, selbst wenn noch Arbeiten an den Außenfassaden oder beispielsweise einer Terrasse fertiggestellt werden müssen.

 

Welche Vor- und Nachteile hat ein schlüsselfertiger Bau?
Der große Vorteil schlüsselfertigen Bauens ist, dass der Bauherr deutlich weniger Zeit aufbringen muss. Die Koordination und Kontrolle der verschiedenen Werke wird von der Bauaufsicht übernommen. Besonders wenn verschiedene Handwerksunternehmen parallel in Ihrem Haus arbeiten, kann die Abstimmung mit den Ansprechpartnern viel Zeit in Anspruch nehmen. Beim schlüsselfertigen Bauen wird alles von dem Generalunternehmer organisiert und durchgeführt.

Ein weiterer wichtiger Vorteil bezugsfertiger Häuser ist die große Planungssicherheit. Besonders aktuell, in Zeiten wachsender Rohstoffpreise, schlechter Materialverfügbarkeit und hoher Inflationsraten, hat schlüsselfertiges Bauen einen entscheidenden Mehrwert (Stand: Herbst 2022). Bei Vertragsabschluss werden alle Konditionen festgelegt und in der Regel eine Festpreisgarantie gegeben. Sollten die Baukosten über den Zeitraum des Hausbaus steigen, können Sie von den festgeschriebenen Kosten profitieren. So stellen Sie sicher, dass die Hausbau-Kosten im Verlauf der Arbeiten nicht Ihr verfügbares Budget überschreiten.

Schlüsselfertiges Bauen hat allerdings auch Nachteile, wie unter anderem die höheren Gesamtkosten. 

Damit Sie einfacher entscheiden können, ob ein schlüsselfertiger Bau für Sie infrage kommt, haben wir die Vor- und Nachteile für Sie gegenübergestellt.

 

VorteileNachteile
 
  • Der Bauherr muss sich um nichts kümmern
  • Alles wird vom Generalunternehmer organisiert und durchgeführt
  • Schlüsselfertiges Bauen ist stressfreier
  • Der Bauherr hat eine feste Kostenkontrolle
  • Es gibt einen festen Zeitplan für das Bauvorhaben
  • Sämtliche Bauarbeiten werden professionell von Handwerkern ausgeführt
 
 
  • Schlüsselfertiges Bauen ist oft teurer
  • Der Bauherr hat weniger Einfluss auf das Bauvorhaben
  • Der Bauherr kann den Prozess weniger kontrollieren und Qualitätsmängel fallen unter Umständen nicht auf
  • Bei der Finanzierung können oft keine Eigenleistungen als Eigenkapital bei der Bank geltend gemacht werden
  • Der Bauherr muss meistens Vorarbeiten leisten, wie z.B. für Wasser- und Stromanschlüsse sorgen und sicherstellen, dass Zufahrtswege vorhanden sind
 

 

Was kostet schlüsselfertiges Bauen?
Ob der Bau einer schlüsselfertig Immobilie tatsächlich teurer ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Zum einen kommt es darauf an, ob Sie besonders viele Sonderwünsche haben oder ob Sie beispielsweise ein Fertighaus in einer Standardausführung bauen lassen. Individuell erstellte, schlüsselfertige Häuser sind in den meisten Fällen teurer. Ein weiterer Kostenfaktor ist der Fertigstellungsgrad der Immobilie. Da “schlüsselfertig” kein fest definierter Begriff ist, können Sie auch Kosten sparen, indem Sie abschließende Arbeiten selbst ausführen. Führen Sie Malerarbeiten oder das Verlegen der Fußböden selbst als Eigenleistung aus und sparen Sie so Kosten beim Hausbau.

 

Was gilt es bei der Schlüsselübergabe zu beachten?
Endlich ist Ihr Traumhaus fertig – viele können es hier kaum erwarten und möchten direkt mit der Inneneinrichtung beginnen. Bei der Schlüsselübergabe sollten Sie allerdings keineswegs voreilig handeln, sondern die fertiggestellten Arbeiten bei der Schlüsselübergabe sorgfältig kontrollieren. Wurden alle vertraglich festgelegten Arbeiten ausgeführt? Können bei der Bauabnahme Mängel erkannt werden? 

Sobald die Bauabnahme und Schlüsselübergabe erfolgt ist, können Sie Ihr lang erträumtes Eigenheim endlich beziehen.


Fazit: schlüsselfertig Bauen – lohnt sich das?
Ein schlüsselfertiger Hausbau lohnt sich für alle, die wenig Zeit für die Überwachung des Baus aufbringen können oder möchten. Besonders die hohe Sicherheit in Bezug auf den Zeitplan und die festgeschriebenen Baukosten überzeugen viele Bauherren. Bevor Sie sich für ein Bauunternehmen entscheiden, sollten Sie sich allerdings sicher sein, dass Sie der Bauaufsicht voll vertrauen und sich gut betreut fühlen. Durch die geringere Einflussnahme ist es umso wichtiger, einen seriösen und zuverlässigen Ansprechpartner zur Seite zu haben. 

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