Jörg Weisenberger

Jobwechsel mit Baufi­nan­zierung?

Baufinanzierung und Jobwechsel oder Arbeitgeberwechsel – was sagt die Bank?

Der Begriff Baufinanzierung oder auch Immobilienfinanzierung bedeutet eine zweckgebundene Darlehensfinanzierung der nicht aus den Eigenmitteln finanzierbaren Bau-/Kaufsumme. Eigenmittel in diesem Sinne sind das Eigenkapital und die Eigenleistung.

 

Jede Bau- und Immobilienfinanzierung ist aufgrund der Darlehenshöhe im meistens sechsstelligen Bereich eine finanzielle Belastung für den Bauherrn über mehrere Jahrzehnte hinweg. Für diesen langen Zeitraum wird von ihm eine ausreichend gute Bonität erwartet; er muss also über zwei bis drei Jahrzehnte hinweg dazu in der Lage sein, die Monatsraten für Zinsen und Tilgung pünktlich sowie vollständig bezahlen zu können.
In dieser Situation liegt ein Finanzierungsrisiko für die Bank, das Kreditausfallrisiko. Der Darlehensgeber ist naturgemäß bestrebt, sein Risiko auf ein Minimum zu reduzieren. Ganz zu vermeiden ist es nicht; denn niemand kann in die Zukunft schauen, wie die finanzielle, wirtschaftliche und persönlich-familiäre Situation des Darlehensnehmers in ein, zwei oder gar drei Jahrzehnten aussehen wird. Der Financier der Baufinanzierung hat lediglich die Möglichkeit, die Bonität des Bauherrn auf den Zeitpunkt der Darlehensaufnahme bezogen penibel genau zu prüfen und zu hinterfragen.

Dazu einige Beispiele

  • Der Beamte auf Lebenszeit ist auch, oder besser gesagt gerade in der heutigen Zeit ein idealer Darlehensnehmer für die langfristige Immobilienfinanzierung. Die Ernennungsurkunde „auf Lebenszeit“ garantiert ihm eine lebenslange Arbeitsplatzsicherheit bei seinem Dienstherrn und damit eine ebenso lange wie sichere Besoldung. Befindet sich der Beamte noch in der Probezeit, ist es recht sicher, dass er zu dem gemäß Beamtengesetz vorgesehenen Zeitpunkt in das Beamtenverhältnis auf Lebenszeit übernommen wird. Das einzige Hindernis wäre sein eigenes Fehlverhalten.
  • Zur Bonitätsprüfung der anderen Berufsgruppen mit Angestellten und Arbeitern gehört die inhaltliche Prüfung des Arbeits- oder Angestelltenvertrages. Das aktuelle Einkommen ist ein wichtiger, keinesfalls aber der einzige Aspekt für die Bonitätsprüfung. Der Darlehensgeber will sicher sein, dass das momentane Einkommen von seiner Höhe und Sicherheit her auch dauerhaft so bleibt und sich keinesfalls verschlechtert.
  • Jeder Jobwechsel sorgt für eine latente Unsicherheit, weil er mit einer vertraglichen Probezeit verbunden ist. Weder der neue Arbeitgeber noch der Arbeitnehmer weiß, wie die Probezeit ausgeht. Damit wird das Finanzierungsrisiko für den Darlehensgeber unkalkulierbar, denn die Probezeit ist nicht gleichbedeutend mit Arbeitsplatzsicherheit.
  • Job- und Arbeitgeberwechsel muss nicht ein und dasselbe sein. Der Zeit- oder Leiharbeiter wechselt bei dem Unternehmen, für das er zurzeit tätig ist, in eine befristete oder unbefristete Anstellung. Seine berufliche Tätigkeit bleibt dieselbe, während sich das Vertragsverhältnis grundlegend ändert. Der Arbeitgeber wird gewechselt, nicht jedoch der Job selbst. Für den Darlehensgeber ist entscheidend, wie der neue Arbeitsvertrag mit Arbeitsplatzsicherheit und Arbeitsentgelt aussieht.

Wahrheitsgemäße und vollständige Angaben im Darlehensantrag
Dem Bauherrn beziehungsweise Immobilienkäufer muss bewusst sein, dass für eine solch wichtige und weittragende Finanzierung sein Darlehensantrag in jeder Hinsicht vollständig und wahrheitsgemäß sein muss. Nichts darf bewusst weggelassen werden, und nichts darf fehlen, was zur Zeit bekannt ist.
Andererseits ist es beruhigend zu wissen, dass die Immobilienfinanzierung in dem Moment abgeschlossen ist und steht, wenn

  • der Vertrag unterzeichnet ist
  • die Darlehenssumme gutgeschrieben wurde
  • die Monatsraten für Zinsen und Tilgung vertragsgemäß bezahlt werden

Für den Darlehensgeber gibt es solange keinen Grund die Finanzierung zu hinterfragen, wie der Vertrag erfüllt wird.

Doch merke
Die nächste Hürde folgt mit der Anschlussfinanzierung nach Ende der Zinsbindungsfrist; dann wird die Bonität erneut geprüft!

 

Quellen zum Nachlesen