Ist es möglich, eine Baufi­nan­zierung zu übernehmen?

Ein bestehender Immobilienkredit sollte nicht unbedingt vorzeitig abgelöst werden. Mit Zustimmung der Bank ist es oft besser, wenn der Käufer den Kredit übernimmt und selbst abzahlt. Erfahren Sie im Folgenden, was Sie beachten sollten, wenn Sie das Darlehen an den Käufer übertragen wollen.

Unvorhergesehene Umstände können zu einem Immobilienverkauf führen. Doch wenn noch ein Darlehen für die Baufinanzierung läuft, ist Vorsicht geboten. Grundsätzlich sind Banken und Kreditnehmer an den Darlehensvertrag gebunden, jedenfalls wenn eine Zinsfestschreibungsfrist vereinbart ist. Eine Kündigung des Vertrags durch den Kreditnehmer setzt voraus, dass ein besonderer Grund vorliegt. Wenn ein Schuldnerwechsel beabsichtigt ist, braucht es dazu die Zustimmung der Bank.

Kosten sparen beim Hausverkauf

Der Verkäufer kann die Grundpfandrechte im Grundbuch löschen lassen. An ihre Stelle treten die Grundpfandrechte des Käufers. Um die Kosten dafür zu vermeiden, kann eine Kreditübernahme durch den Käufer angestrebt werden. Liegt ein „besonderer Grund“ vor, muss die Bank zustimmen.

Vorzeitige Kreditablösung beim Verkauf

Wenn die Ablösung innerhalb einer Zinsbindungsfrist („vorzeitig“) vorgenommen wird, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig werden. Wer den Darlehensvertrag wirksam widerruft, muss diese Vorfälligkeitsentschädigung nicht zahlen. Für Immobilienkredite gilt ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Wenn eine Widerrufsbelehrung fehlerhaft ist, verlängert sich die Frist um ein Jahr. Es kann sich also lohnen, den Vertrag genau zu prüfen. Weiterhin fallen bei einer Ablösung die Kosten für die Umschreibung des Eigentums an. Diese werden meist vom Käufer getragen.

Wie wird die Darlehensablösung durchgeführt?

Zunächst sollte die Hausbank um Mitteilung gebeten werden, welche Summe für die Ablösung des Kredits aktuell nötig ist. Es sollte auf das Vorliegen des „besonderen Grundes“ hingewiesen werden. Sobald die Ablösesumme bekannt ist, kann abgeschätzt werden, ob der Verkauf der Immobilie ratsam ist und welcher Preis verlangt werden sollte.

Wird ein notarieller Kaufvertrag aufgesetzt, fließt der Kaufpreis auf ein Treuhandkonto des Notars. Dieser überweist dann die Ablösesumme an die Bank, den Rest der Summe an die Verkäufer. Zudem veranlasst er die Übertragung des Eigentums, die Löschung des alten und gegebenenfalls Eintragung des neuen Grundpfandrechts in das Grundbuch.
Die Bank bestätigt dem Kreditnehmer die Entlassung aus dem Vertrag und die Freigabe der Sicherheiten.

Alternative: Übernahme der Baufinanzierung durch den Käufer

Um die Kosten für die Löschung alter und Eintragung neuer Grundpfandrechte zu sparen, kann der Käufer die laufende Finanzierung des Verkäufers übernehmen. Voraussetzung ist, dass die Bank zustimmt. Wichtig ist dazu, dass der Käufer mindestens über die gleiche Bonität verfügt wie der bisherige Kreditnehmer. Die Bank wird bei ihrer Bonitätsprüfung vor allem auf gute Einkommens- und Vermögensverhältnisse achten, um der Übernahme zuzustimmen.

Wann ist die Kreditübernahme für einen Käufer interessant?

Für den Käufer könnte sich die Darlehensübernahme dann lohnen, wenn er einen hohen Kreditbedarf hat, also für den Erwerb der Immobilie kaum Eigenmittel hat. Außerdem kann er zusätzliche Liquidität gewinnen. Die laufende Belastung durch den Kredit sollte seinen finanziellen Möglichkeiten entsprechen.
Zudem können attraktive Zinskonditionen einen Grund für die Darlehensübernahme bieten.

Fazit: Die Banken verlangen bei vorzeitiger Ablösung Vorzugszinsen, was erhebliche Kosten verursachen kann. Alternativ kann das Darlehen durch einen Käufer übernommen werden. Ein guter Makler kann darüber beraten, wie bei laufender Finanzierung am besten vorzugehen ist.