Jörg Weisenberger

Ist das Hypothe­ken­dar­lehen eine sinnvolle Form der Baufi­nan­zierung?

Ein Hypothekendarlehen ist eine Form der Baufinanzierung, bei der zur Absicherung des Kredits eine Hypothek in das Grundbuch eingetragen wird. Der Kreditgeber erhält dadurch viele Rechte, die sein Risiko begrenzen. Das schlägt sich in günstigen Zinsen nieder.

Wenn von einem Hypothekendarlehen die Rede ist, sind damit meist – rechtlich nicht ganz korrekt – verschiedene Formen der Kreditsicherung durch Grundpfandrechte gemeint. Neben der Hypothek ist hier besonders dieGrundschuld von Bedeutung. Während eine Hypothek fest an einen Kreditvertrag gebunden ist, besteht eine Grundschuld auch dann weiter, wenn das Baudarlehen längst zurückgezahlt ist. Vorteil ist, dass der Schuldner die Grundschuld später ohne Kosten erneut nutzen kann, wenn er zum Beispiel einen Anbau oder eine Modernisierung bei derselben Bank finanziert. Nachteilig ist, dass der Grundschuldgläubiger auch bei Schulden, die mit dem Haus gar nichts zu tun haben, die Immobilie verwerten darf.

Kosten eines Grundpfandrechts
Hypothek und Grundschuld müssen notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden. Rechnen Sie mit Kosten von ca. 1 % der abgesicherten Summe, also zum Beispiel bei einer Baufinanzierung von 100.000 Euro rund 1.000 Euro für Notar und Grundbuchamt. Übrigens fallen auch Gebühren an, wenn Sie den Eintrag später löschen lassen möchten, etwa bei einem Verkauf der Immobilie. Vor allem bei Bestandsimmobilien verlangen die Banken ein Wertgutachten. Da der Erlös bei einer möglichen Zwangsversteigerung üblicherweise unter dem Marktpreis liegen wird, gibt es einen Hypothekenkredit nur bis zu einer Beleihungsgrenze von zum Beispiel 60 % des ermittelten Werts.

Höhere Sicherheit, weniger Zinsen
Bei hohen Darlehensbeträgen und aufgrund der sehr langen Laufzeit von Immobilienfinanzierungen rechnen sich die einmaligen Kosten aber durch die niedrigeren Zinsen in fast jedem Fall. Zinsen sind nämlich nicht nur ein Entgelt für die Bereitstellung von Kapital, sondern auch ein Maß für das Risiko eines Kreditausfalls. Bei einer Absicherung durch ein Grundpfandrecht mit seriös berechneter Beleihungsgrenze ist es sehr unwahrscheinlich, dass ein Kreditgeber leer ausgeht. Der Jurist sagt: Das Grundstück haftet für die Schulden. Im Zweifel lassen Sie sich persönlich beraten, ob eine andere Darlehenssicherung vorteilhafter sein könnte.

Grundpfandrecht und Gebäudeversicherung
Das Versicherungsvertragsgesetz (VVG) räumt Inhabern eines Grundpfandrechts (sogenannten Realgläubigern) auch besondere Rechte bezüglich der Gebäude-Feuerversicherung ein. Für andere versicherte Gefahren, zum Beispiel Leitungswasser, Sturm und Naturgefahren, gelten diese Rechte nicht, auch wenn sie im selben Vertrag versichert sind. Besonders stark sind Realgläubiger geschützt, die ihr Grundpfandrecht beim Versicherer anmelden. Der Gebäudeeigentümer darf dann seine Versicherung nur mit Zustimmung des Kreditgebers kündigen bzw. wechseln. Eine Entschädigung wird nur mit Zustimmung der Bank gezahlt, die damit die Verwendung für den Wiederaufbau nach einem Brand sicherstellt.

Fazit
Mit der Besicherung einer Baufinanzierung durch eine Hypothek lassen sich die Kreditkosten wesentlich senken. Einmalige Gebühren fallen dagegen kaum ins Gewicht. Eine Grundschuld statt einer Hypothek ermöglicht mehr Flexibilität in Bezug auf weitere Finanzierungen beim selben Kreditinstitut. Solange das Grundpfandrecht beim Feuerversicherer angemeldet ist, sind einige Einschränkungen bezüglich des Versicherungsvertrags zu beachten, die im Normalfall aber nicht stören.