Immobilien als Kapitalanlage – Potentiale abseits der großen Metropolen
Wenn man der Bundesbank Glauben schenkt, ist es für Kapitalanleger keine schlechte Idee, sich nach Immobilien außerhalb der großen Metropolen umzuschauen. Zwar hat die Bundesbank in ihrem Bericht aus dem Jahr 2017 nicht von einer Immobilienblase gesprochen, wohl aber von Preisübertreibungen in den großen Metropolen. Konkret ging es um die Großstädte – Berlin, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, Stuttgart, München und Hamburg – in denen die Bundesbank ein um etwa 20 bis 30 Prozent überhöhtes Preisniveau feststellte. Eine platzende Immobilienblase wie die Subprime-Krise in den USA zeichnet sich indes auch hier nicht ab. Die Katastrophe der Subprime-Krise nahm ihren Anfang, als Banken anfingen, Immobilien weit über ihrem Wert als Sicherheiten für eine Immobilienfinanzierung zu akzeptieren. Als die unvermeidliche Preiskorrektur einsetzte, platzen all diese Kredite. Diese Gefahr besteht auch in deutschen Metropolen nicht, da Banken hierzulande bei der Vergabe einer Baufinanzierung deutlich konservativer vorgehen.
Anlagen in ländlichen Räumen sind hoch spekulativ
Ins andere Extrem zu verfallen und dort zu investieren, wo die Immobilienpreise in den letzten Jahren sogar gesunken sind, könnte sich allerdings auch nicht auszahlen. In ländlichen Regionen und im Osten Deutschlands war in den letzten Jahren eine starke Abwanderung zu verzeichnen, die teilweise hohe Wohnungsleerstände nach sich zog. Dies blieb natürlich nicht ohne Folgen für die Grundstücks- und Immobilienpreise, dort kann so manches Schnäppchen gemacht werden. Lohnen werden sich diese Investments aber nur, wenn der Trend umgekehrt werden kann und die ländlichen Räume wieder attraktiver werden. Die neue Bundesregierung hat sich genau dies auf die Fahnen geschrieben. Vom Ausbau der Infrastruktur über den flächendeckenden Breitbandausbau bis zur Verbesserung der medizinischen Versorgung in der Fläche – all das soll die Landflucht stoppen und sogar wieder umkehren. Wenn Sie an den Erfolg dieser Vorhaben glauben, können Sie mit einer Immobilieninvestition in strukturschwachen Regionen gewissermaßen eine Wette darauf abschließen. Wenn der Erfolg allerdings ausbleibt, drohen Mietausfälle und sogar ein weiterer Wertverlust der Immobilie.
Städte versprechen hohe Mietrendite
Deutlich geringere Risiken bergen Immobilien in Städten, die nicht zu den oben erwähnten A-Metropolen gehören. Allerdings ist auch hier ein genauerer Blick auf die konkrete Region erforderlich. Städte mit großen Universitäten dürften auch langfristig attraktiv bleiben. Dagegen ist die Lage in einigen ehemaligen Industriestädten, die von wenigen großen Arbeitgebern abhingen, oft weniger erfreulich. Gute Mietrenditen versprechen nach Ansicht vieler Experten auch Städte, die gewissermaßen als „Ausweichquartier“ für Metropolen fungieren, in denen Wohn- und Büroflächen knapp werden. Ein Beispiel für eine solche Städtebeziehung liefern die Immobilienmärkte in München und Nürnberg. Die Preis- und Mietentwicklung von München vollzieht Nürnberg abgeschwächt und mit einer gewissen zeitlichen Verzögerung nach. Natürlich ist die Entfernung zu groß, als dass Pendler sie täglich zurücklegen könnten. Aber sowohl Kapitalanleger als auch Unternehmen nutzen Nürnberg als alternativen Standort zum teuren München und sorgen für eine hohe Nachfrage nach Miet- und Kaufimmobilien.
Ein kurzes Fazit
Noch sind die Zinsen niedrig, bei guter Beratung ist oft sogar eine Baufinanzierung zu weniger als einem Prozent möglich. Zahlreiche Städte außerhalb der Metropolen sind nicht von extremen Preissteigerungen betroffen und versprechen dennoch eine gute Mietrendite und zumindest auch Wertstabilität der Grundstücke und Immobilien. Das ist zumindest mehr, als der Kapitalmarkt derzeit für risikoarme Anlagen verspricht.