Hat der Mietspiegel einen Einfluss auf die Baufi­nan­zierung?

Bei der Baufinanzierung spielen viele Faktoren wie etwa der Bauzins eine wichtige Rolle. Doch nur wenige wissen, warum die Finanzierung in einigen Fällen auch vom Mietspiegel abhängig gemacht werden sollte.

Eigentümer sollten den Mietspiegel im Blick haben

Der Mietspiegel ist ein nützliches Instrument, denn er gibt Aufschluss über die allgemeine Höhe der Mieten in einer bestimmten Lage zum Beispiel in einem Stadtteil. Zwar sind die Gemeinden nicht verpflichtet, einen solchen Mietspiegel zu erstellen, die meisten tun es aber trotzdem. In großen Städten wie Hamburg oder Berlin findet man den Mietspiegel immer. Eine ortsübliche Vergleichsmiete lässt sich über den Mietspiegel leicht ermitteln. Und deren Höhe sollten Vermieter im Blick haben.

Zwar dürfen die verlangten Mieten über dem Niveau des Mietenspiegels liegen, bei Mieten oberhalb von 50 Prozent der Vergleichsmieten könnte jedoch der Wucherparagraph greifen. Bei herrschender Wohnungsnot gelten noch deutlich strengere Regelungen. Der §5 Wirtschaftsstrafgesetz sieht dann vor, dass die ortsüblichen Vergleichsmieten nicht mehr als 20 Prozent überschritten werden dürfen. Die Not der Mieter dürfen Vermieter also nicht ausnutzen. Wer eine Immobilie finanziert, um sie später zu vermieten und mit diesen Einnahmen vielleicht sogar den Baukredit zu tilgen, der sollte den Mietspiegel im Blick behalten. Er gibt Aufschluss darüber, welche Mieteinkünfte später realistischerweise zu erzielen sind.

Mietspiegel setzt Mieterhöhungen Grenzen

Der Mietspiegel ist also vor allem dann interessant, wenn eine Vermietung der Immobilien geplant ist. Im ersten Jahr des Mietverhältnisses sind keine Mieterhöhungen erlaubt, danach müssen sich die Mieterhöhungen am Mietspiegel orientieren. Etwas anders sieht es aus, wenn eine Staffelmiete vereinbart wurde. In diesem Fall legen die beiden Parteien Kontingente für die Mieterhöhungen in der Zukunft bereits heute fest. Das kann für den Vermieter Vorteile bieten abhängig von der Marktentwicklung. Sollten die Mieten im Stadtteil in Zukunft kaum steigen oder sogar fallen, ist die Staffelmiete aus Sicht des Eigentümers ein Gewinn. Wer seine Immobilie als Anlageform betrachtet, der sollte sich über solche Faktoren daher frühzeitig Gedanken machen. Eine persönliche Beratung durch entsprechende Experten ist hier sicherlich sinnvoll.

Mietspiegel und Mietpreise entwickeln sich häufig unabhängig voneinander

Wer eine Immobilie finanzieren möchte, stellt sich natürlich die Frage, welchen Einfluss die Entwicklung des Mietspiegels auf die Preise von Wohnungen und Häusern hat. Und hier ist es durchaus möglich, dass sich in der Veränderung der Preise Unterschiede zeigen. Erlebt eine Gemeinde zum Beispiel einen starken Zuzug etwa von Arbeitskräften von Außerhalb, die auf dem Immobilienmarkt vor allem Mietwohnungen nachfragen, kann der Einfluss auf den Mietspiegel zwar spürbar sein. Preise für Eigentumswohnungen müssen davon aber noch lange nicht betroffen sein.

Zudem ist für die Baufinanzierung zu beachten, dass der Mietspiegel nicht immer zuverlässig ist. Er basiert im besten Fall auf Befragungen von Mietern und Vermietern vor Ort. Häufig sparen sich die Gemeinden aber auch diese Arbeit und setzen auf einfache Schätzungen. Eine eigene Recherche oder eine Recherche durch Profis ist also sinnvoll.

Fazit

Wer neu bauen möchte, für den ist der Mietspiegel nur ein Faktor von vielen. Das ändert sich jedoch, sobald die Immobilie den Charakter einer Geldanlage annimmt und eine spätere Vermietung vorgesehen ist. In diesem Fall lohnt sich das Studium der Mietspiegel in den verschiedenen Städten und Stadtteilen, denn der Mietspiegel setzt zum Beispiel Grenzen für Mieterhöhungen.