Diese Situation wird als Teilfinanzierung bezeichnet. Ohne Eigenfinanzierung handelt es sich um eine Vollfinanzierung; die kompletten Kauf- oder Baukosten werden in voller Höhe fremdfinanziert, und zwar durch ein dementsprechend hohes Immobiliendarlehen. Bei der Abwägung, ob es sich dabei letztendlich mehr um Chance als um Risiko handelt, sind vielfältige Aspekte auf Seiten des Darlehensgebers und des Darlehensnehmers zu bewerten.
Kreditausfallrisiko ohne Verlustmarge bei Zwangsversteigerung
Die übliche Teilfinanzierung unter Berücksichtigung der Eigenfinanzierung des Bauherrn respektive Käufers beträgt etwa 70 bis 80 Prozent der Gesamtkosten für die Immobilie. Im Falle einer Zwangsversteigerung als dem Worst Case liegt der Versteigerungserlös deutlich unter dem ansonsten verkaufsüblichen Immobilienwert. Die Grundbuchbesicherung der Immobilienfinanzierung ist in den meisten Fällen erstrangig. Dadurch ist gewährleistet, dass auch der verringerte Versteigerungserlös den aktuellen Darlehenssaldo deckt. Die Bank hat ihr Kreditausfallrisiko soweit reduziert, dass für sie die Zwangsversteigerung mit plus minus null ausgeht.
Vollfinanzierte Baufinanzierung als hohes bis unkalkulierbares Finanzierungsrisiko
Der Zahlenvergleich zeigt deutlich, wie hoch das Kreditausfallrisiko für die vollfinanzierte Immobilie sein kann. Ohne Eigenfinanzierung kann zweierlei bedeuten, und zwar
Für eine vollfinanzierte Immobilie ist die Hypothekeneintragung im Grundbuch keine ausreichende Risikoabsicherung. Der Bauherr muss, wenn er sich an der Immobilienfinanzierung nicht direkt beteiligen kann oder will
Ein weiteres wichtiges bis entscheidendes Kriterium für den Kreditgeber sind die Lage und der Gesamtzustand der Immobilie. Es muss erkennbar sowie abschätzbar sein, dass der Immobilienwert in den kommenden Jahren auf keinen Fall sinkt, sondern bestenfalls ansteigt.
Vollfinanzierte Immobilie – auch eine Frage der individuellen Beratung
Als Fazit bleibt festzuhalten, dass im Einzelfall die Chancen durchaus gut sein können, eine Immobilie zu 100% beziehungsweise vollfinanziert zu bekommen. Der Bank ist das damit verbundene Risiko voll bewusst. Sie hat verschiedene Möglichkeiten, um das erhöhte Kreditausfallrisiko abzuschwächen; komplett ausklammern kann sie es nicht. Dementsprechend schwierig bis aufwändig gestalten sich erfahrungsgemäß die Verhandlungs- und Finanzierungsgespräche. Vor diesem Hintergrund gilt die persönliche Beratung als der beste Weg zu einer Hausbaufinanzierung.