12. Juli 2023 Trends Benjamin Papo

Wohnimmobilienpreise – Die Zahlen hinter den Headlines

„Preise für Wohnimmobilien fallen rasant“ (Die Zeit), „Stärkster Preisrückgang bei Wohnimmobilien seit 23 Jahren“ (u.a. FAZ, n-tv), „Immobilienpreise im Sinkflug“ (tz), usw., usw. Betrachtet man diese Schlagzeilen, entsteht schnell der Eindruck, der deutsche Wohnimmobilienmarkt befinde sich mitten in einem Preiskollaps. Genau das geben die jüngst veröffentlichten Statistiken aber nicht her

Auslöser der vermehrten Berichterstattung mit diesem oder ähnlichem Tenor ist eine Pressemitteilung des Statistischen Bundesamtes vom 23. Juni. Darin heißt es, dass die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im 1. Quartal 2023 im Vergleich zum Vorjahresquartal um durchschnittlich 6,8 Prozent gesunken seien – der stärkste Rückgang seit Beginn der Zeitreihe „Häuserpreisindex“ (HPI) im Jahr 2000.

Dabei ist zunächst zu hinterfragen, inwiefern ein Rückgang um 6,8 Prozent unter den veränderten Gegebenheiten überhaupt ein bemerkenswerter Wert ist. Schließlich haben sich die Hypothekenzinsen als wesentliche Komponente auf der Nachfrageseite zuletzt deutlich erhöht und die Wirtschaftslage hat sich deutlich eingetrübt. Hinzukommt die rasante Entwicklung der Wohnimmobilienpreise in den zwei Jahren zuvor. So ist der HPI allein zwischen Q1/2020 und Q1/2022 um insgesamt 22 Prozent angestiegen. Um sich die beeindruckende Dynamik des vorangegangenen Preisanstiegs in Erinnerung zu rufen, kann sich an dieser Stelle ein Blick in unsere Zehn-Jahres-Studie lohnen. Zunächst kann hier also keineswegs von einem „Sinkflug“, sondern allenfalls einer Delle die Rede sein.

Davon abgesehen handelt es sich bei den Zahlen natürlich um Durchschnittswerte. Gehen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser in den Top-7-Metropolen (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf) um 10,4 Prozent zurück (wie in der besagten Pressemitteilung dargestellt), muss es in anderen Regionen oder bei anderen Objektarten logischerweise zu einem unterdurchschnittlichen Rückgang gekommen sein. Noch gravierender fallen die Unterschiede aus, wenn das Alter der Immobilien in die Betrachtung mit einbezogen wird. Diese Aufteilung wird vom Statistischen Bundesamt zwar nicht vorgenommen, aber gerade relativ junge, energetische hochwertige Immobilien dürften dem Preisdruck kaum ausgesetzt gewesen sein. Statt sich nur mit einem einzigen oder sehr wenigen Durchschnittswerten zu beschäftigen, sollte für potenzielle Käufer deshalb immer die Entwicklung in der präferierten Region und bei der gesuchten Objektart maßgeblich sein.

Viel problematischer als die Verallgemeinerung mittels Durchschnittswerten, ist aber die Signalwirkung, die von den oben zitierten Überschriften ausgeht. Auch wenn dies zum Teil suggeriert wird, lassen sich den Zahlen eben gerade keine Zukunftserkenntnisse entnehmen. Durch diese Verwechslung ist zweifellos schon die eine oder andere Immobilientransaktion gescheitert und die potentiellen Käufer ärgern sich vielleicht immer noch darüber, den richtigen Erwerbszeitpunkt vor zwei, fünf oder zehn Jahren immer wieder verpasst zu haben. Die Traumimmobilie zum absoluten Tiefpreis gibt es heute nicht, wird es aber auch in Zukunft nicht geben. Immobilieninteressenten sollten ihre Suche deshalb aktiv fortsetzen und bei einem passenden Angebot nicht den Fehler begehen, auf weiter fallende Preise zu spekulieren. Sinnvoller erscheint es vielmehr, die derzeit gegebene Verhandlungsmacht geschickt auszuspielen. Dabei hilft es natürlich auch, wenn schnellstmöglich eine Finanzierungsbestätigung z.B. vom Finanzierungsvermittler vorliegt, dass die Finanzierung von einem Kreditinstitut begleitet wird.

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