| Immobilienkauf | Britta Fitz

Vermietete Wohnung kaufen und Mietern kündigen – geht das?

In Zeiten niedriger Zinsen ist die eigene Immobilie überaus attraktiv. So mancher fasst daher den Plan: Eine vermietete Wohnung kaufen, als Kapitalanlage nutzen oder bei Bedarf direkt selbst einziehen. Doch kann man den Mietern einfach kündigen? Wir sagen Ihnen, worauf Sie achten müssen.

Vermietete Wohnung kaufen und selbst einziehen? 
Die Bauzinsen sind historisch niedrig und Sie haben ein gewisses Maß an Eigenkapital angespart – jetzt soll sich endlich Ihr Traum von der eigenen Immobilie erfüllen. Vielleicht möchten Sie eine vermietete Wohnung kaufen und dort so schnell wie möglich selbst einziehen. Der Plan klingt gut, wären da nicht die jetzigen Mieter. Wenn Sie eine bereits vermietete Wohnung kaufen, übernehmen Sie die Mieter und deren Mietverträge nämlich mit. 

 

Oder doch erst als Kapitalanlage nutzen?  
Vielleicht haben Sie es ja aber auch gar nicht so eilig, direkt in Ihre gekaufte Wohnung oder in Ihr gekauftes Haus einzuziehen. Sie möchten die Immobilie erst einmal als Kapitalanlage nutzen. Das heißt, Sie finanzieren Ihren Kauf ganz oder teilweise über die laufenden Mieteinnahmen. Eine Immobilie als Kapitalanlage kann sehr sinnvoll sein. Beachten Sie aber, dass Sie neben den Mieteinnahmen auch Ausgaben und Verpflichtungen haben – insbesondere als Hauseigentümer. Hierzu zählen unter anderem: 

 

  • Verkehrssicherungspflicht – Grundstück, Gebäude und Bauteile müssen verkehrssicher gehalten werden 
  • Räum- und Streupflicht – Gehwege im Winter von Schnee und Eis befreien 
  • Nutzungspflicht – Nutzung der Immobilie nur im Rahmen der baurechtlichen Bewilligung 
  • Duldungspflicht – Städtische Einrichtung, wie z. B. Müllabfuhr und Wasserversorgung, müssen genutzt werden 
  • Energetische Sanierung – Je nach Kaufdatum und Zustand der Immobilie Verpflichtung zu energetischen Sanierungen 

 

Ganz gleich, ob Sie Ihre gekaufte Immobilie erst eine Weile als Kapitalanlage nutzen und erst später selbst einziehen, oder ob Sie sie direkt selbst bewohnen möchten – es bleibt die Frage: „Kann man beim Hauskauf den Mietern kündigen?“ 

 

Kauf bricht nicht Miete
Das Bürgerliche Gesetzbuch (§566 BGB) regelt ganz klar: Kauf bricht nicht Miete. Das heißt für Sie als Käufer und neuen Eigentümer: Sie können den bisherigen Mietern nicht grundlos kündigen. Der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete meint vielmehr, dass die bestehenden Mietverträge übernommen werden und nicht geändert werden dürfen.  

 

Aus diesen Gründen dürfen Sie Ihren Mietern kündigen. 
Aus dem Grundsatz Kauf bricht nicht Miete könnte man nun annehmen, dass Sie Ihren Mietern unter keinen Umständen kündigen dürfen. Dem ist aber nicht so. Liegen triftige Gründe vor, dürfen Sie als neuer Eigentümer Ihren Mietern sehr wohl kündigen. Eigenbedarf ist übrigens solch ein triftiger Grund. Generell unterscheidet man zwischen einer ordentlichen Kündigung und einer fristlosen Kündigung. 

 

Ordentliche Kündigung Ihrer Mieter, zum Beispiel weil … 
… Sie Eigenbedarf anmelden 
… Mieter vertragliche Pflichten erheblich verletzen 
… Sie durch das Mietverhältnis das Grundstück nicht angemessen wirtschaftlich verwerten können 

 

Fristlose Kündigung Ihrer Mieter, zum Beispiel weil … 
… ständig gegen die Hausordnung verstoßen wird 
… ohne Ihre Kenntnis und Erlaubnis untervermietet wird 
… die Mietzahlung im Verzug ist 
… trotz Verbot ein Haustier gehalten wird 

 

Welche Kündigungsfristen müssen Sie bei Eigenbedarf einhalten? 
Wie schon gesagt, gehört Eigenbedarf zu den Gründen, aus denen Sie nach dem Kauf einer Immobilie Ihren Mietern ordentlich kündigen dürfen. In diesem Fall gelten folgende Kündigungsfristen

  • drei Monate bei Mietverhältnissen kürzer als fünf Jahre 
  • sechs Monate bei Mietverhältnissen länger als fünf Jahre 
  • neun Monate bei Mietverhältnissen länger als acht Jahre 
  • zwölf Monate, falls dies so in alten Mietverträgen geregelt sein sollte 

Bei einer fristlosen Kündigung gibt es keine gesetzliche Regelung für eine Kündigungsfrist. Diese Frist können Sie selbst bestimmen und dem Mieter einräumen – mindestens 14 Tage sind hier angeraten. 

 

Vermietete Wohnung kaufen und sofort Eigenbedarf anmelden? 
Unwissenheit besteht oft darüber, ab welchem Zeitpunkt Eigenbedarf angemeldet werden darf. Dabei ist die Rechtslage hier ganz klar: Eine vermietete Wohnung kaufen und Eigenbedarf anmelden ist ab dem Zeitpunkt erlaubt, ab dem Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Beachten Sie jedoch, dass der Gesetzgeber die Rechte der Mieter und ihren angemieteten Wohnraum schützt – eine Kündigung Ihrerseits ist daher oftmals schwierig und muss stichhaltig begründet sein. 

 

Vermietetes Mehrfamilienhaus kaufen und für Verwandte Eigenbedarf anmelden? 
Wenn Sie beispielsweise ein vermietetes Mehrfamilienhaus kaufen und Eigenbedarf anmelden, muss dieser Eigenbedarf nicht unbedingt für Sie persönlich sein. Ob Sie ein vermietetes Mehrfamilienhaus kaufen oder eine vermietete Wohnung kaufen - eine Eigenbedarfskündigung ist auch für folgende Personengruppen zulässig: 

  • Partner und Ehepartner  
  • Kinder und Stiefkinder 
  • Eltern, Schwiegereltern und Großeltern 
  • Geschwister 
  • Neffen, Nichten und Enkel 
  • Haushaltshilfen und Pflegepersonal 

 

Kündigungen wegen Eigenbedarf landen oft vor Gericht. 
Selbst wenn Sie Ihren Eigenbedarf triftig begründen können und alle Kündigungsfristen einhalten, kann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs in manchen Fällen schwierig sein. Denn hier gelten verschiedene Einschränkungen, die sich aus Gerichtsurteilen der letzten Jahre ergeben haben. Solche Fälle können beispielsweise sein: 

  • Ihr Mieter ist alt und gebrechlich: Eine Kündigung kann als unzumutbar angesehen werden. 
  • Sie benötigen die Wohnung nur vorübergehend selbst, beispielsweise bei einem Trennungsjahr. 
  • Zwischen Ihnen und dem Mieter besteht Streit – hier könnte der Streit als Auslöser für die Kündigung angesehen werden. 
  • Sie besitzen mehrere Immobilien – Sie müssen gut begründen können, warum Sie ausgerechnet diesem Mieter kündigen. 

 

Unser Tipp: Wenn Sie eine vermietete Wohnung kaufen und Eigenbedarf anmelden wollen, sprechen Sie bereits vorher mit den Mietern und bemühen Sie sich um ein gutes Verhältnis. Schalten Sie außerdem frühzeitig einen Rechtsanwalt ein und lassen Sie sich beraten. 

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