So lässt sich die Rentabilität vermieteter Immobilien steigern – unsere Tipps für private Eigentümer

Für private Investoren stellen vermietete Wohnimmobilien in der Regel eine attraktive Form der Vermögensanlage dar. Sie fördern die Spardisziplin, bringen stetige Erträge und schützen vor Inflation. Ein Selbstläufer ist diese Form des Vermögensaufbaus allerdings keineswegs. So sind verschiedene Aspekte im Blick zu behalten, um mit der oder den eigenen Immobilien tatsächlich Monat für Monat Gewinne zu erzielen.

Gemäß einer aktuellen Umfrage von „Haus und Grund“, dem Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer, bei den eigenen Mitgliedern gelingt dies einem erheblichen Teil der Befragten nämlich gerade nicht. So übersteigen die Einnahmen nur bei etwas über der Hälfte der Studienteilnehmer die Ausgaben. Bei 31,8% decken sie gerade so die laufenden Kosten und 13% der Befragten berichten sogar von einem Defizit, bei dem die Ausgaben höher sind als die Einnahmen.

Als einen wesentlichen Grund für Verluste hat Haus und Grund das zurückhaltende Verhalten privater Vermieter bei der Umsetzung von Mieterhöhungen ausgemacht. So orientieren sich nur 9,8% von ihnen regelmäßig an der Marktentwicklung. Über 60% passen die Miete trotz steigender eigener Kosten dagegen nur moderat an oder sie verzichten über längere Zeiträume ganz auf eine Anpassung.

In diesem Punkt sollten sich Vermieter stärken am jeweiligen Mietspiegel orientieren und die immer enger werdenden Spielräume dann wenigstens ausnutzen. Liegt kein qualifizierter Mietspiegel vor, bietet sich in Absprache mit dem Mieter eine einvernehmliche Mieterhöhung an. Gut vorbereitet sowie sachlich und höflich vorgetragen reagieren Mieter auf ein derartiges Ansinnen oft weniger abwehrend, als dies zunächst zu vermuten wäre. Das gilt insbesondere dann, wenn die Erhöhung mit der Zusage verbunden ist, die Füße anschließend für einen bestimmten Zeitraum stillzuhalten. Noch einfacher ist es natürlich, die Miete schon bei Abschluss des Mietvertrags an den Verbraucherpreisindex zu koppeln oder sich auf eine Staffelmiete zu einigen.

Weitere Möglichkeiten, die Nachsteuerrendite zu erhöhen, bestehen unter Umständen in der stärkeren Finanzierung gebäudebezogener Maßnahmen über Fremdkapital (statt mit Eigenkapital) oder durch eine Nachbeleihung in den Fällen, in denen sich der Immobilienwert seit dem Kauf deutlich erhöht hat. Unsere Immobilienfinanzierungsberater stehen Ihnen für Rückfragen zu entsprechenden Möglichkeiten jederzeit gerne zur Verfügung.

Dies gilt auch für Fragen zu staatlichen Fördermaßnahmen oder zur Optimierung der Abschreibungshöhe, durch die sich ebenfalls die Nachsteuerrentabilität erhöhen lässt (siehe März-Newsletter – „Die Abschreibungshöhe als Renditeaspekt“).

Bliebe zuletzt noch eine kritische Anmerkung zur zitierten Haus & Grund-Mitgliederbefragung: Zwar ist es richtig, dass „private Eigentümer bei der Vermietung verantwortungsvoll, investiv und mit hohem persönlichen Einsatz handeln“, wie es in der Studie heißt, selbstlos sind die meisten von ihnen aber natürlich nicht. So bleibt bei der Betrachtung des Zentralverbands der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer unberücksichtigt, dass neben den regelmäßigen Einnahmen mittel- bis langfristig in der Regel auch noch signifikante Wertzuwächse anfallen, die bei einer Gesamtbetrachtung mit einbezogen werden müssen. So hat sich Wert bestehender Wohnimmobilien laut Häuserpreisindex trotz des Rückgangs 2023 und 2024 in den letzten zehn Jahren um über 50% erhöht.