Neubau oder Altbau – was ist besser im Makler-Portfolio?
Neubau – die Ziele der Politik
Eines der zentralen Versprechen der neuen Bundesregierung ist es, mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Denn vor allem in nachgefragten Ballungsräumen Deutschlands herrscht noch immer Wohnungsmangel – die Immobilienmärkte rund um München und im Rhein-Main-Gebiet gelten beispielsweise als angespannt. Das ambitionierte Ziel der Politik lautet, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu schaffen. Das stellt die Bauindustrie jedoch vor große Herausforderungen. Arbeitskräftemangel, Materialknappheit, gestörte Lieferketten und allgemein steigende Baupreise – die Folgen der Corona-Krise waren noch nicht abgeflaut, da setzte mit dem Ukraine-Krieg die nächste Krise ein. Ganz zu schweigen von der Klimakrise und den damit verbundenen Herkulesaufgaben, klimaneutral zu werden.
Mehr Neubau als die Jahre zuvor – aber …
Die Zahl der Baugenehmigungen für Neubau-Wohnungen stieg im Jahr 2021 um 3,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Deutschlandweit wurden 380.736 Baugenehmigungen erteilt. Fertig gestellt wurden 2021 jedoch nur 293.400 Wohnungen – laut Statistischem Bundesamt war dies zum ersten Mal seit elf Jahren ein Rückgang der fertig gestellten Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr. Insgesamt gab es 2021 rund 850.000 Wohnungen, die zwar bereits genehmigt, aber noch nicht gebaut waren. Diese Zahl beziffert den sogenannten Bauüberhang – und der ist auf dem höchsten Stand seit 25 Jahren. Heißt: Auf dem Papier gibt es zwar viel Neubau, in der Realität ist dieser Neubau aber noch nicht in Sicht. Interessanterweise wurden jedoch online von Januar bis Mai 2022 bundesweit 6,6 Prozent mehr Neubauwohnungen angeboten als im Vergleichszeitraum 2021.
Neubau – ein Blick in die Bundesländer
Wenn wir die bundesweiten 6,6, Prozent nehmen und in die einzelnen Bundesländer schauen, ergibt sich ein gemischtes Bild. In 10 der 16 Bundesländer wurden von Januar bis Mai 2022 mehr Neubau-Immobilien angeboten als im Vorjahr. Hier sind einige der markantesten Entwicklungen beim Angebot von Neubauten im untersuchten Zeitraum, verglichen mit dem Vorjahr:
- Thüringen: + 80 %
- Sachsen: + 42 %
- Nordrhein-Westfalen: + 34 %
- Niedersachsen: + 23 %
- Brandenburg: + 21 %
- Hamburg: + 18 %
- Schleswig-Holstein und Bremen: jeweils - 40 %
- Berlin: - 18 %
Altbau vor einem Comeback?
Der Neubau kommt vielerorts nicht recht in Schwung – sollten Makler jetzt also eher Bestandsimmobilien im Portfolio haben? Auch hier fällt eine eindeutige Antwort schwer, denn das Angebot an Altbauten ist regional sehr unterschiedlich. Manche Märkte sind auch beim attraktiven Altbau nahezu leergefegt – trotz stetig steigender Immobilienpreise. Auch das gängige Argument, dass Altbauten im Schnitt 20 % günstiger seien als Neubauten stimmt nicht immer und überall. Gerade im hochpreisigen Segment sind die Preisunterschiede bei Neubau und Altbau sehr gering. In einigen Landkreisen sind Altbauten sogar teurer als vergleichbare Neubauten – einfach aus dem Grund, weil sie in solch einer begehrten Lage stehen, in der ein Neubauprojekt nicht zu finden sein wird.
Neubau vs. Altbau – wer gewinnt?
Tendenziell ist für Käufer der Neubau das risikoreichere Vorhaben. Denn oftmals existieren zum Zeitpunkt des Kaufs lediglich Pläne und Zeichnungen. Ein realistisches Gefühl für das neue Zuhause ist hier für die Käufer nur zu erahnen. Anders der Altbau – der kann besichtigt und „erlebt“ werden. Doch auch hier kann es einen Haken geben: Der Altbau gibt bei der Besichtigung unter Umständen seine Schwachstellen nicht preis – ein Risiko, dessen sich Interessenten von Bestandsimmobilien natürlich bewusst sind und dies eventuell in ihre Preisvorstellungen mit einfließen lassen. Beim Neubau hingegen darf eine tadellose Bauleistung angenommen werden. Zudem lassen sich hier in der Planungsphase eigene Vorstellungen und Wünsche einbringen – beim Altbau ist dies oftmals überhaupt nicht oder nur durch kostspielige Umbauten möglich. Auch die Energieeffizienz ist ein großes Thema. Zwar lassen sich auch Altbauten energetisch sanieren, günstig ist das aber oftmals nicht.
Neubau oder Altbau – die Mischung macht’s
Neubau oder Altbau – was sich im Makler-Portfolio besser macht, hängt sicherlich vom Standort ab. Denn der entscheidet schon einmal vorweg über Angebot und Nachfrage. Bestandsimmobilien scheinen momentan ein wenig die Nase vorn zu haben, vor allem, weil sie in vielen Gegenden günstiger sind als vergleichbare Neubauten. Das dürfte gerade in Zeiten hoher Inflation, steigender Immobilienpreise und anziehender Bauzinsen ein gewichtiges Argument sein. Auch die sofortige Verfügbarkeit – ohne die Ungewissheit, ob sich der Bau wegen Materialknappheit verschieben wird – spricht für den Altbau. Es dürfte sich also lohnen, den Bestandsimmobilien-Markt verstärkt im Auge zu behalten und dabei auf eine gute Mischung aus Neubau und Altbau im eigenen Portfolio zu achten.