Wenn sich die Verhältnisse umkehren - Mietkosten versus Annuität

Laut Auswertungen des Statistischen Bundesamtes haben deutsche Haushalte 2022 durchschnittlich 27,8% ihres Einkommens für die Miete ausgegeben. Aktuellere Zahlen liegen nicht vor. Gleichwohl zeigt dieser Wert, welche hohe Bedeutung die Wohnkosten für den Lebensstandard der meisten Bundesbürger und deren finanzielle Spielräume schon heute haben. Dabei hat die eigentliche Dynamik noch gar nicht eingesetzt und der Anstieg von durchschnittlich +17% in Berlin allein 2023 dürfte nur ein erster Vorgeschmack sein. Praktisch alle Immobilienexperten rechnen in den kommenden Jahren in großen Teilen Deutschlands mit deutlich steigenden Mietkosten. Gründe hierfür sind der nahezu vollständig zum Erliegen gekommene Wohnungsneubau, der anhaltende Bevölkerungszuzug in die Ballungsräume und der zunehmende Flächenbedarf gut situierter Bundesbürger und ihrer Familien. Nicht zu vergessen ist außerdem die Trägheit des Mietmarktes. Die mangelnde Mobilität und attraktive Konditionen bei Altverträgen sorgen dafür, dass nicht effizient genutzt werden – um nur einige Aspekte zu nennen.

Nachdem sich Bauzinsen auf dem neuen Niveau eingependelt zu haben scheinen und keine weiteren großen Sprünge zu erwarten sind, werden sich die Mietkosten immer mehr zum relevanten Referenzwert entwickeln. Rein intuitiv bieten sich in diesem Zusammenhang zwei unterschiedliche Betrachtungsweisen an.

Geht es in erster Linie darum, was sich Haus- oder Wohnungskäufer „leisten“ können oder wollen, wird hier in erster Linie der Vergleich mit der Annuität in Betracht kommen. Noch dürfte die Rechnung bei vergleichbaren Objekten zwar meist zugunsten des Mieterdaseins ausfallen, bei den aktuellen und den zukünftig erwarteten Mietsteigerungsraten wird das in wenigen Jahren oft aber schon ganz anders aussehen. Weitsichtige Strategen planen hier entsprechend vor. Hinzu kommen die gute Kalkulierbarkeit der Annuität, die über die Gesamtlaufzeit des Kredits konstant bleibt, die konsequente Vermögensbildung und der Vorteil des mietfreien Wohnens im Alter, der einen wichtigen Baustein zur Altersvorsorge darstellen kann sowie für ein hohes Maß an Sicherheit sorgt. Auch auf diese Punkte sollten Kunden unbedingt hingewiesen werden.

Bei Kapitalanlagen dürfte dagegen eher der Vergleich der Mietbelastung bzw. in diesem Fall der Mieterträge mit den Finanzierungs- und Unterhaltskosten einer Immobilie relevant sein. Wie in unserem Blogartikel „Kaufen versus Mieten – ein überschlägiger Vergleich“ von Ende vergangenen Jahres anhand eines realen Zahlenbeispiels exemplarisch gezeigt, beginnt das Pendel trotz des erhöhten Zinsniveaus hier schon jetzt zu Gunsten des Immobilienbesitzes auszuschlagen. Bei Fortschreibung der aktuellen Mietsteigerungsraten, die sich mittel- bis langfristig auch in der allgemeinen Immobilienpreisentwicklung niederschlagen werden, sind bereits innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist attraktive Wertsteigerungen zu erwarten.