| Jörg Weisenberger

Immobi­li­en­blase: Darauf müssen sich Hauskäufer gefasst machen

Steigende Zinsen und Baukosten sorgen dafür, dass eine Investition in Immobilien zuletzt immer mehr an Attraktivität verlor. Die sinkende Nachfrage könnte zu sinkenden Preisen führen. Die Zinswende in den letzten Monaten hat dazu geführt, dass Finanzierungskosten stark gestiegen sind. Dieser Anstieg hält viele derzeit vom Kauf einer Immobilie ab. In der Berichterstattung ist daher häufig von einer Immobilienblase die Rede. Wir klären Sie auf, warum es keine Immobilienblase in Deutschland gibt und woran Sie einen nahenden Immobiliencrash erkennen.

Was ist mit der Immobilienblase gemeint?
Eine spekulative Immobilienblase beschreibt die sich vermeintlich zuspitzende Situation am derzeitigen Immobilienmarkt in Deutschland. Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren stetig gestiegen. Hinzu kommt, dass aufgrund von marktbezogenen Faktoren wie der Konjunktur, Lieferengpässen und globalen Krisen die Bauzinsen zuletzt stark angestiegen sind. Steigende Rohstoffpreise treiben die Kosten für Neubauten weiter in die Höhe. 

Dem gegenüber stehen die verfügbaren finanziellen Mittel potentieller Hauskäufer. Die Immobilienpreise steigen schneller als das Einkommen der Bürger. Zusätzlich führt die derzeitige Inflation dazu, dass der Bevölkerung ein immer kleinerer Anteil ihres Einkommens zur freien Verfügung steht. Die Folge: Immer weniger Menschen können sich Immobilien zu den steigenden Preisen leisten. Der bestehende Bedarf kann nicht durch das Angebot gedeckt werden. 

Die vermeintliche Immobilienblase ist zuletzt besonders dadurch geschürt worden, dass günstige Kredite vergeben wurden, um Käufer zu aktivieren. Dieses Nachfragewachstum soll allerdings lediglich zu einem weiteren Preisanstieg und einer Überbewertung der Immobilien geführt haben. Daraufhin wurden Stimmen laut, dass der Immobilienmarkt in Deutschland nicht intakt sei, und dass ein Crash in naher Zukunft droht.

 

Woran kann eine Immobilienblase erkannt werden?
Liegt eine Immobilienblase vor, kann dies anhand eines nicht funktionierenden Immobilienmarktes erkannt werden. Es gibt verschiedene Anzeichen, die auf eine Immobilienblase hinweisen:

  • Spekulative Bauwirtschaft: Das verfügbare Angebot passt nicht zur Nachfrage. Dies zeigt sich z.B. in Immobilien, die leer stehen, da sie zu teuer verkauft werden sollen.
  • Überbewertung von Immobilien: Besonders in großen Städten werden viele Immobilien allein aufgrund Ihrer Lage für einen höheren Preis verkauft, als die Immobilie eigentlich wert ist.
  • Wahllose Kreditvergabe: Werden in großem Stil Kredite an Personen mit schlechter Bonität vergeben, führt dies zu einem Preisanstieg auf dem Immobilienmarkt aufgrund der hohen Nachfrage.
  • Kontinuierlicher Preisanstieg: Die Immobilienpreise steigen schneller als das Einkommen der Bürger.
  • Überschuldete Haushalte: Der Käufer kann die monatlichen Raten nicht mehr zahlen und die Immobilie muss weiterverkauft werden, damit die Banken ihr Geld zurückerhalten.
  • Mangel an attraktiven Anlagemöglichkeiten: Besonders niedrige Sparzinsen führen dazu, dass Anleger ihr Geld eher anderweitig investieren möchten. Dies führt zu einer wachsenden Nachfrage am Immobilienmarkt

Eine Immobilienblase kann entweder fiskalinduziert, also durch Fehlentscheidungen in der staatlichen Regulierung, erfolgen oder durch eine falsche Vergabepraxis von kreditgebenden Banken. Durch die Kreditvergabe an Kreditnehmer mit schlechter Zahlungsfähigkeit wird die Nachfrage künstlich aufgeblasen. Dieses Vorgehen war beispielsweise ein entscheidender Auslöser der Finanzkrise 2008. 

 

Warum gibt es in Deutschland gar keine Immobilienblase?
In Deutschland gibt es derzeit keine bundesweite Immobilienblase, da sich die Anzeichen einer Überhitzung des Immobilienmarktes nur in einigen Ballungsgebieten erkennen lassen. Besonders betroffen von Phänomenen wie einem starken Preisanstieg und einem Angebot, das nicht zur Nachfrage passt, sind Metropolen wie München oder Hamburg. Diese Entwicklung zeigt sich allerdings nicht in ganz Deutschland. Wir haben die wichtigsten Gründe für Sie zusammengefasst, warum aktuell kein Grund zur Sorge um eine Immobilienblase in Deutschland besteht:

  • Die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt wächst nicht ungebremst: Besonders die Corona-Krise hat zuletzt dazu geführt, dass Deutsche sich weniger konsumfreudig verhalten haben. Trotz niedriger Sparzinsen sehen Deutsche in ihrem Bankkonto eine sichere Anlageoption.
  • Finanzierungen werden nicht wahllos vergeben: Kreditgebende Banken vergeben Kredite ausschließlich an Schuldner mit ausreichender Bonität und Sicherheiten. Eine solide Finanzierung stellt sicher, dass das Darlehen von der Bank auch langfristig zurückgezahlt werden kann.
  • Der Preisanstieg für Immobilien unterliegt regionalen Schwankungen: In weniger dicht besiedelten Gebieten in Deutschland verbleiben die Preise auf einem stabilen Niveau.
  • Es gibt keine Überschuldung der Haushalte: Offene Kredite werden auch noch in der Zukunft von den Kreditnehmern zurückgezahlt werden können. 

In der Berichterstattung in den Medien zeichnet sich oft ein anderes Bild ab. Grund dafür ist, dass hier vorwiegend die Lage der Großstädte thematisiert wird, in welchen tatsächlich Anzeichen einer Immobilienblase zu erkennen sind. Ein Platzen einer Immobilienblase und ein damit einhergehender Crash des deutschen Immobilienmarktes ist allerdings sehr unwahrscheinlich.

 

Wie realistisch ist ein Platzen der Immobilienblase?
Was passiert überhaupt, wenn eine Immobilienblase platzt? Die hohe Nachfrage sorgt für einen starken Preisanstieg. Das Platzen der Immobilienblase wird dadurch ausgelöst, dass die Preise so hoch ansteigen, dass Käufer nicht mehr bereit sind zu zahlen. Dies hat einen plötzlichen Nachfrageabfall zur Folge. Ein drastischer Preisabfall soll den Nachfragerückgang bremsen. 

Platzen der Immobilienblase – das sind die Folgen:

  • Angebotsüberhang
  • Leerstände
  • Bankenpleiten
  • Zwangsversteigerungen durch teure Anschlussfinanzierungen

Da sich die Anzeichen einer Immobilienblase ausschließlich in Ballungsgebieten erkennen lassen und nicht in ganz Deutschland, wie oft medial dargestellt, gibt es gar keine Immobilienblase, die platzen könnte. Hauskäufer müssen somit nicht besorgt sein. Wie Sie sich dennoch absichern können, erfahren Sie im Folgenden.

 

Wie können sich Hauskäufer vor einer Immobilienblase schützen?
Die Wahrscheinlichkeit eines Crashs des Immobilienmarktes in Deutschland wird von Experten als gering eingestuft. Wer sich dennoch schützen möchte, kann beim Abschließen der Baufinanzierung darauf achten, eine möglichst lange Zinsbindung von bis zu 25 Jahren zu vereinbaren. Somit sichern sich Hauskäufer die Bauzinsen auf dem derzeitigen Niveau für den Fall eines Preisanstiegs in der Zukunft. Damit schützen sie sich vor einer Überschuldung durch hohe Raten. 

Wer eine Immobilie in besonders begehrten Ballungsräumen kaufen möchte, sollte sich eine professionelle Immobilienbewertung einholen, um sicherzustellen, dass das Haus von Interesse nicht überbewertet wurde.

 

Prognose: Entwicklung des Immobilienmarktes in Deutschland
Die Baufinanzierungs-Experten von Hüttig & Rompf sind sich sicher: Deutschland droht keine Immobilienblase. Zwar wird ein grundsätzlicher Preisanstieg erwartet, allerdings soll sich besonders in den Metropolen die Anstiegsdynamik verlangsamen. Darüber hinaus sprechen weitere Merkmale klar gegen einen Crash des Immobilienmarktes. Deutsche Haushalte sind nicht überschuldet und verfügen über ausreichend Eigenkapital, sodass auch in Zukunft keine flächendeckenden Zahlungsausfälle zu erwarten sind. Zusätzlich wird bei der Kreditvergabe nach wie vor darauf geachtet, dass Kreditnehmer über eine ausreichend hohe Bonität verfügen.

Sie sind sich unsicher, ob eine Investition in Immobilien die richtige Entscheidung für Sie ist? Wir beraten Sie gerne zu Ihren Möglichkeiten und finden gemeinsam eine passende Finanzierung für Sie, mit der Sie auch in Zukunft gut aufgestellt sind.
 

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