Heizungsgesetz: Zusätzliche Belastungen für Käufer älterer Immobilien?
Nichts wird so heiß gegessen, wie es gekocht wird. Das gilt auch für das „Heizungsgesetz“, das nach langer Debatte und zeitweiligem Stopp durch das Bundesverfassungsgericht Ende September verabschiedet worden ist. Für Immobilienbesitzer können sich aus dem Gesetz weitere Belastungen ergeben. Viele Regelungen gelten jedoch nicht von Anfang an. Zudem winken großzügige Fördermaßnahmen und finanzielle Anreize – sofern die aktuellen Querelen um den Bundeshaushalt keinen Strich durch die Rechnung machen.
Das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) – so der offizielle Titel – wird zum 1. Januar 2024 in Kraft treten. Es soll unter anderem gewährleisten, dass zukünftig nur noch Heizungsanlagen verbaut werden, die zu einem Anteil von mindestens 65% auf erneuerbare Energien zurückgreifen. Dazu geeignet sind z.B. Wärmepumpen, Stromdirektheizungen und Heizungen, die mit Holz oder Pellets betrieben werden. Alternativ kommt auch der Anschluss an ein Wärmenetz („Fernwärme“) in Frage.
Grundsätzlich gelten die Regelungen zunächst allerdings ausschließlich für Neubauten – und da auch nur mit gewissen Einschränkungen. So muss die Immobilie beispielsweise in einem Neubaugebiet errichtet werden.
Beim Heizungsaustausch sind nun – anders als ursprünglich vorgesehen – Übergangsfristen vorgesehen, um die Erneuerung im Heizungskeller mit der kommunalen Wärmeplanung zu verzahnen. Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern sollen bis Mitte 2026 eine entsprechende Planung vorlegen, für kleinere Kommunen steht Mitte 2028 im Raum. Erst wenn die jeweilige Wärmeplanung vorliegt, gilt bei Heizungsneubauten in Bestandsimmobilien die 65%-Regelung.
Defekte Anlagen dürfen repariert und weiterbetrieben werden. Ist eine Reparatur nicht mehr möglich („Heizungshavarie“), gibt es Übergangslösungen. So kann z.B. eine gebrauchte Gasheizung oder eine Miet-Gasheizung eingebaut und bis zu fünf weitere Jahre betrieben werden. Um den Umstieg auf eine Heizung mit 65% erneuerbaren Energien gut vorbereiten zu können, gelten für Gasetagenheizungen sogar Fristen von bis zu 13 Jahren.
Eine Umrüstung von Öl- und Gasheizungen auf neue Technologien wird ab 2024 großzügig gefördert. Die Grundförderung liegt bei 30% der Kosten, bis 2028 gibt es für selbstnutzende Eigentümer zudem einen „Klima-Geschwindigkeitsbonus“ von 20%. Dieser reduziert sich nach 2028 alle zwei Jahre um drei Prozentpunkte. Haushalte mit einem zu versteuernden Einkommen von bis zu 40.000 Euro jährlich erhalten einen weiteren Bonus in Höhe von 30%. Die Boni können miteinander kombiniert werden, wobei die höchstmögliche Förderung bei 70% der Kosten liegt. Hinzukommt die Möglichkeit, unter bestimmten Umständen zinsvergünstigte Kredite und/oder Steuervergünstigungen in Anspruch zu nehmen. Dabei ist die BEG-Förderung vom Bundesverfassungsgerichtsurteil nicht betroffen, wie es beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) heißt. Das gilt zumindest für Anträge, die noch 2023 gestellt werden. Einiges spricht dafür, dass dies auch für 2024 beantragte Mittel gelten wird. Viele Fragen zur BEG-Förderung werden auf den Internetseiten der BAFA beantwortet.
Ein gewisser finanzieller Anreiz zum Wechsel auf moderne Technologien wird sich davon abgesehen auch über den Preis für fossile Brennstoffe ergeben. Ab 2027 werden Heizöl und Erdgas durch den neuen Emissionshandel der EU immer teurer werden. Der Umstieg wird dann von Jahr zu Jahr rentabler.
Alles in allem könnten die finanziellen Belastungen, die sich für Käufer älterer Immobilien aus dem Heizungsgesetz ergeben, also bei weitem nicht so drastisch ausfallen, wie bisweilen angenommen. Allerdings muss berücksichtigt werden, dass eine neue Heizungsanlage nur ein Bestandteil einer energetischen Sanierung ist. Wie lange und in welchem Umfang die oben genannten Förderregelungen nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts zum Klimatransformationsfonds (KTF) weiter Bestand haben werden, ist aktuell noch unklar. Hier kann es kurzfristig zu Anpassungen kommen.