Grundstück suchen, bewerten, bebauen – unsere 10 Tipps

Neben der „normalen“ Grundstückssuche auf Onlineportalen, über einen Makler oder bei regionalen Banken kann es sich auch lohnen, bei der Gemeinde anzufragen. Zum einen organisiert diese manchmal die Grundstücksvergabe in neuen Baugebieten selbst. Zum anderen gibt es ab und an Grundstücksbesitzer, die zwar keinen Verkauf vorantreiben, aber dennoch generell bereit sind, ein Grundstück abzugeben und dieses Verkaufsinteresse bei der Kommune hinterlegt haben.

Haben Sie ein Grundstück gefunden, sollten Sie es nicht blindlings kaufen. Prüfen Sie Ihre Investition genau: Ist der Preis angemessen? Kann das Grundstück nach Belieben bebaut werden? Welche Zusatzinvestitionen sind absehbar? Das können beispielsweise Abrisskosten sein, die Entsorgung von Schutt oder aber der Ausgleich von Höhenunterschieden.

Ob der Preis eines Grundstücks angemessen ist, lässt sich nicht immer klar erkennen. Am einfachsten geht das, wenn mehrere ähnliche Grundstücke verkauft werden. Dann können Sie die Preise verschiedener Flächen vergleichen. Bei Baulücken oder einzelnen Verkäufern sieht das anders aus: Hier kann der Verkäufer einen beliebigen Preis aufrufen. Mithilfe des Vergleichswertverfahrens  können Sie aber zumindest erkennen, ob der aufgerufene Preis angemessen ist oder nicht. 

Sie sollten herausfinden, ob der Baugrund generell in Ordnung ist oder beispielsweise ein hoher Grundwasserspiegel Probleme bereiten könnte. Dazu könnten Sie Nachbarn fragen – insbesondere solche, die selbst in Neubauten wohnen. Belastbare Fakten liefert allerdings nur eine Baugrunduntersuchung. Diese zeigt auch, ob eine Wasserwärmepumpe eingebaut werden kann, ob ein Keller sinnvoll ist oder ob im schlimmsten Fall der Boden auf eine Weise verunreinigt ist, die erst eine aufwändige Reinigung erfordern würde. Wollen Sie auf Ihrem Grundstück Bäume fällen, müssen Sie unter Umständen die Baumschutzsatzung der jeweiligen Gemeinde beachten. Der Bebauungsplan kann außerdem vorschreiben, wie viele und welche Bäume auf einem Grundstück gepflanzt werden müssen. 

Die Kaufnebenkosten werden oft unterschätzt. Doch diese Kosten für Grundbucheintragung, Notar, Grunderwerbssteuer und eventuell für einen Makler können schnell so hoch wie der Preis für einen Mittelklassewagen sein. Also unbedingt in die Kalkulation einplanen! 

Im Grundbuch  oder im Baulastenverzeichnis sind die Rechte Dritter vermerkt. Zu diesen Rechten gehört beispielsweise das Wegerecht des Nachbarn, der dann einen Teil Ihres Grundstücks als Zufahrt für sein eigenes Grundstück nutzen darf. Auch Vorverkaufsrechte können hier eingetragen sein. Solche Rechte können Bauabsichten empfindlich einschränken, etwa wenn die Kommune das Recht hat, eine Starkstromleitung durch das Grundstück hindurch zu führen. 

Der Bebauungsplan und auch der Flächennutzungsplan geben darüber Auskunft, wie die kommunale Verwaltung sich die weitere Bebauung der Umgebung in Zukunft vorstellt. Etwa, ob ein Wohngebiet erweitert wird, ob eine Schnellstraße oder Kläranlage geplant ist oder ob in Sichtweite auf der grünen Wiese ein neues Industriegebiet entstehen soll.

Auf Ihrem Grundstück dürfen Sie noch lange nicht machen, was Sie wollen. Denn das hängt entscheidend davon ab, wie Ihr Grundstück klassifiziert ist. Das wichtigste Kriterium ist zunächst, dass es sich tatsächlich um ein Baugrundstück  handelt. Das heißt, dass es vollständig erschlossen ist und es üblicherweise auch einen Bebauungsplan  gibt. Handelt es sich dagegen nur um Bauland, fehlt die Erschließung. Diese zu veranlassen, liegt dann entweder an Ihnen oder an der Kommune – diese ist allerdings nicht daran gebunden. Bauerwartungsland  dagegen ist lediglich Land, bei dem eine Wohnbebauung im Flächennutzungsplan eingetragen ist. Doch es gibt weder einen Bebauungsplan noch die Möglichkeit, das Grundstück erschließen zu lassen. Ihr Bauvorhaben kann sich also auf unbestimmte Zeit verschieben. Ein Grundstück im Außenbereich  wiederum liegt außerhalb eines qualifizierten Bebauungsplanes und auch außerhalb einer zusammenhängenden Ortschaft. Hier sind, wenn überhaupt, land- und forstwirtschaftliche Betriebsflächen gestattet. Gebaut werden darf hier nur mit einer Ausnahmegenehmigung. Selbst auf einem Baugrundstück können Sie nicht jeden beliebigen Wunsch umsetzen. Hier müssen Sie sich an die Vorgaben des Bebauungsplans halten. 

Als stolzer Besitzer eines Baugrundstücks können Sie sich nun an die Bauplanung machen. Treffen Sie sich hierzu mit verschiedenen Baupartnern, bestimmen Sie eine Bauweise und entscheiden Sie, wie das Haus aussehen soll. Und vergessen Sie bei alldem nicht den finanziellen Rahmen.