Forward-Darlehen: Was beim Klassiker unter den Anschlussfinanzierungen zu beachten ist
Forward-Darlehen können eine kluge Möglichkeit darstellen, um sich gegen etwaige Zinssteigerungen abzusichern. Sie bieten Planungssicherheit und Schutz vor steigenden Finanzierungskosten. Einmal abgeschlossen, gibt es allerdings kein Zurück mehr. Wie sinnvoll sind Forward-Darlehen im aktuellen Umfeld?
Der jüngste Anstieg der Bauzinsen ist unter anderem auf die Inflation zurückzuführen. Im Euroraum sind die Verbraucherpreise sowohl im Dezember als auch im Januar wieder gestiegen. Sollte sich dieser Trend verfestigen, so die Befürchtung, könnte die EZB ihren Zinssenkungszyklus schneller beenden als bislang von den Märkten erwartet - oder sogar auf einen gegenläufigen Kurs umschwenken. Damit besteht die Gefahr, dass die Bauzinsen weiter steigen oder zumindest auf dem aktuellen Niveau verharren. Für Menschen, die in den letzten Jahren Wohneigentum erworben haben - sei es zur Eigennutzung oder zur Kapitalanlage - ist die Entwicklung der Bauzinsen ebenfalls ein sehr wichtiges Thema. Denn irgendwann läuft die Zinsbindung des ursprünglichen Immobilienkredits aus - bei dem einen früher, bei dem anderen später. In jedem Fall ist es wichtig, sich frühzeitig Gedanken über die Anschlussfinanzierung zu machen. Ein Klassiker dafür ist das Forward-Darlehen.
Vereinfacht ausgedrückt wird bei einem Forward-Darlehen der Kreditvertrag heute abgeschlossen, die Laufzeit des Darlehens und die daraus resultierenden Zins- und Tilgungsverpflichtungen beginnen jedoch erst zu einem späteren Zeitpunkt. In der Regel beträgt die Vorlaufzeit mehrere Monate oder Jahre. Die Vorteile eines Forward-Darlehens liegen auf der Hand. Zum einen ermöglichen sie eine Absicherung gegen steigende Zinsen und die damit verbundenen Mehrkosten. Zum anderen erhalten Kreditnehmer Planungssicherheit, da sie genau wissen, welche Zinskosten in Zukunft auf sie zukommen. Andererseits wird für den „Aufschub“ in der Regel ein geringer Zinsaufschlag erhoben, der die Gesamtkosten des Darlehens erhöhen kann. Außerdem gehen Kreditnehmer eine feste Verpflichtung ein. Das bedeutet, dass sie an den Vertrag gebunden sind, auch wenn die Zinsen wider Erwarten sinken sollten.
Interessant ist in diesem Zusammenhang ein übergeordneter Blick auf die Zinsbindungspräferenzen der Baukreditnehmer. Es zeigt sich, dass im vergangenen Jahr kürzere Zinsbindungsfristen, insbesondere die klassische 10-jährige Zinsbindung, deutlich an Beliebtheit gewonnen haben. Nach Auswertung von Hüttig & Rompf erhöhte sich der Anteil der Eigennutzer, die Festschreibungen von 10 Jahren nutzen, von 50 Prozent im Jahr 2023 auf 70 Prozent 2024. Bei Kapitalanlegern stieg die Quote im gleichen Zeitraum von 71 auf 80 Prozent.
Die Fokussierung auf kürzere Zinsbindungen ist nicht überraschend, da die EZB im vergangenen Jahr ihren Zinssenkungszyklus eingeleitet hat. In Erwartung fallender Zinsen wollte sich die Mehrheit der Kreditnehmer nicht auf längere Zinsbindungen von 15 oder 20 Jahren festlegen. Angesichts der Zunahme kürzerer Zinsbindungsfristen bleibt die Frage "Forward-Darlehen ja oder nein" auch in Zukunft von hoher Relevanz.
Derzeit ist die Zinsstrukturkurve in Deutschland invers. Das bedeutet, dass die Zinsen für kürzere Laufzeiten über denen für längere Laufzeiten liegen. Eine inverse Zinsstrukturkurve gilt in der Regel als Indikator für eine bevorstehende konjunkturelle Schwächephase. In diesem unsicheren Umfeld können Forward-Darlehen eine sichere Kalkulationsgrundlage bieten. Allerdings sollten Kreditnehmer die mit Forward-Darlehen verbundenen Risiken und Kosten sorgfältig abwägen.
Letztlich hängt die Sinnhaftigkeit eines Forward-Darlehens stark von der persönlichen Situation und der Einschätzung der Zinsentwicklung ab. Unser Tipp: In Zeiten, in denen die Zinsstrukturkurve auf wirtschaftliche Unsicherheiten hindeutet, sollte in jedem Fall eine professionelle Analyse und Beratung durch einen Finanzierungsexperten in Anspruch genommen werden. Je früher, umso besser.