| Allgemeines , Immobilienkauf | Britta Fitz

Die Bauab­nahme – warum sie so wichtig ist

Eine Bauabnahme erfolgt beim Abschluss eines Bauabschnitts oder spätestens nach der Fertigstellung des gesamten Hauses. Jetzt gilt es für den Bauherrn zu überprüfen: Haben Bauträger und Handwerker tatsächlich das im Bauvertrag Vereinbarte geliefert? Warum diesbezüglich größte Sorgfalt geboten ist, erfahren Sie im Folgende

Was Sie zur Bauabnahme unbedingt wissen sollten
Die Bauabnahme ist ein großer Moment, denn meistens geht sie mit der Schlüsselübergabe für die fertige Immobilie einher. Der Traum vom Eigenheim wird wahr! Die Bauabnahme markiert jedoch nicht nur das Ende der Bauphase, sie hat auch weitreichende juristische Folgen. Wichtig ist, dass sämtliche Formalien der Bauabnahme eingehalten werden.

Für eine erfolgreiche Bauabnahme können Sie sich an folgenden Schritten orientieren:

  1. Die Vereinbarung eines Abnahmetermins
    In der Regel haben Sie zwei Wochen Zeit, um den Abnahmetermin festzulegen. Sobald das Gebäude für die Übergabe bereit ist, informiert Sie Ihr Baupartner darüber. Sind lediglich noch kleine Endarbeiten zu erledigen und der Hausbau neigt sich dem Ende zu, ist es Zeit für die Bauabnahme. Der Abnahmetermin sollte in jedem Fall wahrgenommen und nicht unentschuldigt verpasst werden. Ansonsten besteht das Risiko, dass Ihr Bauunternehmen die Bauabnahme schlichtweg als durchgeführt verbucht. Hierbei spricht man von einer fiktiven Abnahme. 
  2. Die Vorbereitungen für eine Bauabnahme 
    Spätestens zu diesem Zeitpunkt sollte ein Experte engagiert werden. Diesem wird anschließend der Bauvertrag samt ausführlicher Bau- und Leistungsbeschreibung vorgelegt. Wenige Tage vor Ihrem Abnahmetermin ist eine Vorbegehung der Baustelle empfehlenswert. Durch regelmäßige Kontrollen können etwaige Baumängel noch rechtzeitig erkannt werden.  
  3. Die Abnahmebegehung
    Für die Abnahmebegehung vor Ort sollten Sie genügend Zeit einplanen. Hierbei führt der Bauleiter Sie durch das fertige Objekt. Denken Sie an eine Protokollierung und dokumentieren die Begehung mit Foto- oder Videomaterial. 
  4. Die Erklärung oder Verweigerung der Bauabnahme
    Wenn das Gebäude mängelfrei ist und alles nach Ihren Wünschen umgesetzt wurde, können Sie die Bauabnahme erklären. Hierzu wird das Abnahmeprotokoll mit Unterschrift und Datum versehen. Achten Sie darauf, sämtliche Unterlagen von dem Bauunternehmer zur Verfügung gestellt zu bekommen. Dazu zählen auch technische Nachweise und Berechnungen. 
  5. Die Mängelbeseitigung
    Mögliche Mängel oder nicht beendete Leistungen können Sie mit Vorbehalt in Ihrem Protokoll vermerken. Für die Nachbesserung wird dann eine Frist von Ihnen aufgesetzt. Liegen tatsächliche Mängel vor, steht Ihnen zudem ein Leistungsverweigerungsrecht zu. 


Worauf müssen Sie bei einer Bauabnahme achten? 
Die Bauabnahme ist eine gemeinsame Begehung der Immobilie von Bauherr und Bauträger bzw. Handwerkern. Hierbei werden alle Leistungen hinsichtlich Fertigstellung und Qualität überprüft. Auch wird dem Bauherrn die Haustechnik erklärt, beispielsweise der Umgang mit der Heizungsanlage. Wichtig ist in jedem Fall die Anfertigung eines Abnahmeprotokolls, in dem alle gefundenen Mängel sowie noch nicht erbrachte Leistungen möglichst genau beschrieben werden. Hierzu ist es unbedingt ratsam, beweiskräftige Fotos zu machen.  
 


Was muss ins Abnahmeprotokoll der Bauabnahme? 
Für das Abnahmeprotokoll gibt es kein einheitlich vorgeschriebenes Dokument. Es kann sich daher sogar um eine handschriftlich aufgeführte Bestandsaufnahme handeln, welche von allen Parteien unterschrieben wird. In den meisten Fällen bereitet das Hausbauunternehmen allerdings ein Protokoll vor. 
Folgende Punkte sollte das Abnahmeprotokoll enthalten: : 

  • Teilnehmer der Baubegehung 
  • Datum und Ort der Bauabnahme 
  • Name des Bauherrn 
  • Adresse der Baustelle 
  • Auftragsnummer und Datum des Bauvertrages 
  • Benennung der abzunehmenden Leistung 
  • Datum, Beginn und Fertigstellung der Bauleistung 
  • Auflistung aller Mängel (sowohl neue als auch bekannte, noch nicht behobene Mängel) 
  • Dinge, die als Mangel empfunden werden 
  • Einvernehmliche Vereinbarung eines zweiten Termins, bis zu dem alle Mängel beseitigt sein sollen 
  • Vermerk, dass sich der Auftraggeber seine Rechte wegen der festgestellten Mängel sowie der verwirkten Vertragsstrafe vorbehält 


Was ist bei Mängeln zu tun? 
Werden bei der Bauabnahme Mängel entdeckt, werden diese im Abnahmeprotokoll dokumentiert und müssen von der Baufirma oder dem Architekten behoben werden. Für den Zeitraum gibt es keine gesetzliche Vorgabe, die Frist sollte jedoch realistisch und dem Mangel angemessen sein. 


Das Haus ist abgenommen – so geht es weiter
Bestätigt der Bauherr die Abnahme des Hauses mit seiner Unterschrift, hat das einige Folgen. 
Nach der Bauabnahme sollten Sie auf folgende Aspekte Acht geben: 

  • Die zu zahlende Summe: Je nach Vereinbarung müssen die erbrachten Leistungen nun bezahlt werden. Sind noch Mängel zu beheben, kann die doppelte Summe, die für die Beseitigung der Mängel erforderlich ist, zurückgehalten werden. 
  • Der Gewährleistungszeitraum beginnt: Dies betrifft auftretende Mängel innerhalb der ersten fünf Jahre.  
  • Die Beweislast liegt nun beim Eigentümer: Entdeckt er nach der Bauabnahme einen Mangel, muss er beweisen, dass nicht er, sondern die Baufirma dafür verantwortlich ist. 
  • Der Gefahrenübergang tritt ein: Das heißt, dass der Bauherr ab sofort das gesamte Risiko rund um das Haus allein trägt. 
  • Der Auftrag der Baufirma gilt als erfüllt: Eventuelle Vertragsstrafen wegen Nachbesserungen und Terminüberschreitungen können nicht mehr eingefordert werden, sofern sie im Abnahmeprotokoll nicht vermerkt sind. 

Doch keine Sorge: In den meisten Fällen läuft eine Bauabnahme ohne größere Probleme ab. Professionell arbeitende Baufirmen sind um Qualität und ihren guten Ruf bemüht. Eventuell entdeckte Mängel werden daher einfach dokumentiert und fristgerecht behoben. Einem entspannten Einzug ins Eigenheim steht dann nichts mehr im Weg. 

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