Die Abschreibungshöhe als Renditefaktor
Bleiben alle anderen Faktoren gleich, führt eine erhöhte Abschreibung auf eine Immobilie in dem Jahr, in dem sie anfällt, automatisch zu einer verbesserten Nachsteuerrendite und in der unmittelbaren Folge gleichzeitig zu einem Liquiditätsvorteil. Schon beim Immobilienkauf sollten Sie daher bereits auf Abschreibungsmöglichkeiten achten.
Von Sonderfaktoren einmal abgesehen (z.B. Bodenbelastung durch Schadstoffe) kann nach dem Kauf eines bebauten Grundstücks immer nur das oder die Gebäude, nicht aber der Grund und Boden über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Bei der Kaufpreisaufteilung ist es somit clever, einen möglichst großen Anteil des Kaufpreises dem Gebäude zuzuordnen. Dabei sollten der Betrag für das Gebäude auf der einen und den Boden auf der anderen Seite möglichst im notariellen Kaufvertrag festgelegt werden. Allerdings sind dem Spielraum dafür enge Grenzen gesetzt.
Das Bundesfinanzministerium stellt auf seiner Website eine Arbeitshilfe zur Verfügung, die es in einem typisierten vereinfachten Verfahren gestattet, entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorhandenen Aufteilung zu überprüfen. Dieses Tool wird auch vom Finanzamt zur Aufteilung genutzt, wenn der Kaufvertrag keine Aufteilung vorsieht oder diese offensichtlich fehlgeleitet ist. Eine gewisse Abweichung zu Gunsten des Käufers wird von vielen Finanzämtern jedoch toleriert.
Wohnimmobilien ab dem Baujahr 2025 können in der Regel über 50 Jahre mit 2% jährlich linear abgeschrieben werden. Bei Altbauten vor 1925 sind es 2,5% pro Jahr. Dank der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs haben Immobilieneigentümer jedoch die Möglichkeit, dem Finanzamt eine kürzere Restnutzungsdauer als 50 bzw. 40 Jahre nachzuweisen. Verschiedene Firmen bieten dazu im Internet die Erstellung sogenannter Nutzungsdauer-Gutachten an.
Gerade bei älteren Gebäuden mit erheblichem Sanierungsstau kommen diese oft zu einer deutlich kürzeren Restnutzungsdauer. Sinkt diese etwa von 50 auf 25 Jahre, können in den ersten 25 Jahren jährlich 4% statt 2% abgeschrieben werden. Beträgt der Kaufpreis für den Gebäudeanteil beispielsweise 800.000 Euro, erhöht sich dadurch die Abschreibung von 16.000 auf 32.000 Euro. Dies führt bei einem persönlichen Steuersatz von 40% zu einer zusätzlichen Steuerreduzierung von 6.400 Euro – und zwar nicht einmalig, sondern Jahr für Jahr. Um diesen Betrag erhöht sich gleichzeitig der Liquiditätsspielraum des Investors
Eine Ersteinschätzung bezüglich der Restnutzungsdauer ist meist kostenlos. Verschiedene Anbieter werben zudem mit einer „Geld-zurück-Garantie“, sollte das Gutachten vom zuständigen Finanzamt nicht anerkannt werden bzw. es zu keiner Steuerersparnis kommen.
Zum Teil noch verlockender sind die Abschreibungssätze, die Vermieter nach dem Bau oder dem Erwerb neuer Mietwohnungen ansetzen können. Eine entsprechende Sonder-AfA von jährlich bis zu 5% im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung der Wohnung und in den drei folgenden Jahren (insgesamt also bis zu 20%) kann zusätzlich zur regulären Gebäudeabschreibung in Anspruch genommen werden, wenn durch Baumaßnahmen auf Basis eines nach dem 31.08.2018 und vor dem 1.1.2022 oder nach dem 1.12.2022 und vor dem 1.10.2029 gestellten Bauantrags oder einer in diesen Zeiträumen getätigten Bauanzeige neue – bisher nicht vorhandene – Wohnungen hergestellt werden (7b EStG). Da die Bedingungen für die Nutzung der Sonder-AfA nach 7b EStG allerdings recht vielfältig und komplex gehalten sind, empfiehlt sich bei derartigen Plänen unbedingt die Hinzuziehung eines Steuerexperten.
Wie Sie sehen, bieten Immobilien eine spannende Möglichkeit, die eigene Steuerbelastung zu optimieren. Bei Fragen wenden Sie sich an Ihre Baufinanzierungsexperten, die Ihnen gerne weiterhelfen und Sie mit den richtigen Steuerprofis in Kontakt bringen.