Der erste Schritt zum Immobilienvermögen – herausfordernd, aber lösbar
Immobilien stellen eine gute Möglichkeit zum langfristigen Vermögensaufbau und zum Ansparen einer auskömmlichen Altersvorsorge dar. Gerade beim ersten Immobilienkauf zwecks Vermietung sind allerdings Vorsicht sowie ein erhöhtes Maß an Vorbereitung geboten. Vor dem Gang zum Notar sind dabei verschiedene Punkte unbedingt zu klären. Einige davon seien im Folgenden exemplarisch angeführt.
Zunächst ist die Art des Objekts festzulegen bzw. zu beurteilen. Jede Gebäudeart weist spezifische Chancen und Risiken auf und verursacht einen mehr oder weniger großen Betreuungsaufwand. Während ältere Immobilien häufig Sanierungs- oder Wertsteigerungspotenzial bieten, punkten Neubauten in der Regel mit höherer Energieeffizienz und geringerem Instandhaltungsaufwand.
Anschließend sind die Mikrolage der infrage kommenden Immobilie (Anbindung ÖPNV, Arbeitsplatzsituation, Uni, Nahversorgung, Geräuschpegel, …) und die Markt-Kennzahlen (aktuelle Mieten im Vergleich zu den durchschnittlichen Quadratmeterpreisen, Leerstandsquote, Entwicklung der Nachfrage in der betreffenden Stadt/Region, usw.) zu klären. Diese Punkte haben wesentlichen Einfluss auf die Vermietbarkeit und das Leerstandsrisiko der Immobilie sowie deren zu erwartende Wertentwicklung in den kommenden Jahren. Vergleiche mit ähnlichen Objekten in der näheren Umgebung über die einschlägigen Immobilienportale können hier eine gute Entscheidungshilfe sein.
Wie attraktiv sind die Renditeerwartungen der angebotenen Wohnung / des angebotenen Hauses? Eine erste Indikation bietet in diesem Fall der Kaufpreisfaktor (Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete) im Vergleich zu ähnlichen Objekten. Je niedriger, desto besser. Wichtig ist zudem die Höhe der Brutto- und der Nettorendite und des jährlichen Cashflows. Zu ihrer Ermittlung müssen unter anderem die nicht umlagefähigen Kosten (z.B. Verwaltungskosten, jährliche Zuführung zu den Rücklagen) bekannt sein.
Welche Renovierungs- und Modernisierungskosten fallen zusätzlich zum Kaufpreis und den Kaufnebenkosten an? Aufschluss kann hier ein Immobilien-Sachverständiger geben, der speziell bei älteren Gebäuden und geringer eigener Erfahrung grundsätzlich hinzugezogen werden sollte. Er prüft den Bauzustand, die Elektrik und den energetischen Zustand und schaut nach Feuchtigkeit, Schimmel sowie der Dichtigkeit von Fenstern und Dach. Alle benötigten Unterlagen (z.B. Lageplan, Grundbuchauszüge, Grundrisse, Energieausweis, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Jahresabrechnungen, usw., usw. sind vom potenziellen Käufer dagegen selbst sorgfältig zu prüfen. Zur Beschaffung dieser Unterlagen sind der Makler und die Hausverwaltung (sofern vorhanden) die ersten Ansprechpartner. Sehr aufschlussreich können oft aber auch Gespräche mit Mietern oder Eigentümern anderer Wohnungen im selben Gebäude sein.
Ist die Entscheidung für den Kauf gefallen, geht es vor allem um die Finanzierung. Unsere qualifizierten Baufinanzierungsvermittler stehen Ihnen hierbei jederzeit gerne zur Verfügung. Von ihnen erhalten Sie neben dem bestmöglichen Zinssatz auch wertvolle Informationen zur Wahl der optimalen Darlehenslaufzeit sowie zu etwaigen Fördermöglichkeiten. Ein auf Immobilieninvestments spezialisierter Steuerberater kann dagegen Auskunft über die Abschreibungsmöglichkeiten, die günstige Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grundstück und die Wahl der optimalen Rechtsform des Erwerbers (z.B. Privatperson versus VV-GmbH) geben.
Auch wenn die hier angerissenen Aspekte für Neulinge etwas erschlagend scheinen mögen, die Beschäftigung mit dem ersten Immobilienkauf als Grundstein eines systematischen Vermögensaufbaus lohnt sich in jedem Fall. So kann sich durch den Fremdfinanzierungsteil eine Nachsteuerrendite ergeben, die von anderen Anlageklassen bei vergleichbarem Risiko häufig nicht erreicht wird.