2021 bringt Neues für Vermieter

Falls Sie eine Immobilie vermieten, gelten wichtige gesetzliche Änderungen für Sie. Teilweise sind diese neu, bei anderen wurden bestehende Regeln und Vorschriften geändert. Manches ist auch noch nicht konkret gesetzlich verabschiedet, wird jedoch sehr wahrscheinlich schon bald in Kraft treten. Wir informieren Sie hier, worauf Sie jetzt achten müssen.

Rauchwarnmelderpflicht auch in Berlin und Brandenburg

Sie vermieten in Berlin oder Brandenburg? Dann sind Sie seit 1.1.2021 für die Installation von Rauchwarnmeldern in Bestandsgebäuden verantwortlich – in Brandenburg auch für deren Wartung. Die beiden Bundesländer ziehen also nach, sodass jetzt nur noch Sachsen die Ausnahme bei der bundesweiten Rauchwarnmelderpflicht bildet.

Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen

Bereits seit August 2019 besteht die folgende Regelung: Privatleute, die in eine neu gebaute Wohnung investieren und diese für zehn Jahre dauerhaft zu Wohnzwecken vermieten, können in den ersten vier Jahren nach Anschaffung bis zu fünf Prozent der Kosten steuerlich absetzen. Die Regelung gilt noch bis zum 31.12.2021. Voraussetzung ist aber, dass Sie die Wohnung tatsächlich im Jahr der Fertigstellung erwerben. Wird die Wohnung beispielsweise im Januar 2021 fertig, kommt die Abschreibung auch noch beim Kauf im Herbst 2021 in Frage. Dabei gilt der Übergangstermin im Notarvertrag.

Umwandlungsverbot für Mietwohnungen

Das Baulandmobilisierungsgesetz tritt aller Voraussicht nach schon bald in Kraft. Die umstrittene Novelle des Baugesetzbuches sieht in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt einen Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen bis Ende 2025 vor. Der Bundesrat und zahlreiche Abgeordnete befürworten eine zügige Verabschiedung des Gesetzes. Falls Sie also planen, Ihre Wohnung zu verkaufen, könnte es sich lohnen, dies so schnell wie möglich zu tun. 

Mietspiegelreform 2021

Eine weitere Änderung, die sehr wahrscheinlich schon bald in Kraft tritt, ist die Mietspiegelreform. Sie wurde bereits im September 2020 eingeleitet und bedarf noch der Zustimmung des Bundesrats. Es ist vorgesehen, dass sowohl Mieter/innen als auch Vermieter/innen verpflichtet werden, Auskünfte zur Datenerhebung für die Mietspiegel zu erteilen. Verstöße können mit einem Bußgeld geahndet werden. Zudem sollen qualifizierte Mietspiegel spätestens alle fünf Jahre (statt bisher nach vier Jahren) neu erstellt werden. 

Höhere Anforderungen beim Energieausweis

Seit dem 1. November 2020 gibt es eine einheitliche Rechtsgrundlage für die energetischen Anforderungen an Neu- und Altbauten: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) löst Vorgängergesetze wie Energieeinspargesetz (EnEG), Energieeinsparverordnung (EnEV) und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) ab. Mit dem neuen Gesetz gibt es auch einige Änderungen beim Energieausweis. Sie betreffen den Verbrauchsausweis, der auf dem tatsächlichen Energieverbrauch beruht und gelten nach einer Übergangsfrist bis zum 1. Mai 2021 für alle Bestandsgebäude. Nach den neuen Bestimmungen ist der Hauseigentümer dafür verantwortlich, dass die Daten, die er dem Aussteller zur Verfügung stellt, richtig sind. Neben der reinen Datenauswertung ist künftig auch eine Begehung oder Fotoanalyse für die Ausstellung des Ausweises gefordert. 

In der Diskussion: Heizkostenbeteiligung

Mit der Einführung der CO2-Bepreisung ab 2021 von zunächst 25 Euro pro Tonne werden allgemein die Heizkosten steigen. Mit dem Argument, dass Mieter/innen auf diese Kosten nur bedingt Einfluss nehmen können, gibt es Stimmen in der Politik, die eine Beteiligung der Vermieter/innen von mindestens 50 Prozent fordern. Eine solche begrenzte Umlage wäre nach dem Klimaschutzprogramm der Bundesregierung möglich. Darüber entschieden ist jedoch noch nicht.

Ungewiss: Erneute Corona-Sonderregelungen

Zwischen April und Juni 2020 durften Mieter/innen, die aufgrund der Corona-Pandemie in finanzielle Schwierigkeiten geraten waren, ihre Mietzahlungen aussetzen. Fehlende Monatsmieten müssen bis Ende Juni 2022 nachgezahlt werden. Sind seit Juli 2020 Mietrückstände entstanden, ist dagegen eine Kündigung des Mietvertrags möglich. Ob es aufgrund der aktuellen Corona-Beschränkungen noch einmal zu Sonderregelungen im Bereich des Mietrechts kommt, ist derzeit nicht absehbar.

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