Der Bauzins – was ist das überhaupt?

Kostenloses Finanzierungsangebot anfordern

Wer ein Haus kauft oder baut muss dabei vieles bedenken. Ein eigenes Haus zu besitzen ist für viele ein großer Wunsch, doch die Erfüllung ist mit hohen Kostenin Form eines Darlehens mit Bauzinsen verbunden. In keinem Fall sollte man sich voreilig für ein Finanzierungsangebot entscheiden. 

Da der Vergleich von Angeboten für Laien sehr schwierig sein kann, ist es sinnvoll, sich von einem Fachmann beraten zu lassen. Mit unseren Expertenfinden Sie das richtige Finanzierungsangebot zu einem günstigen Zeitpunkt. Wir haben Zinsentwicklungen im Blick und können aufgrund unserer Erfahrungen Prognosen aufstellen.

Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder bauen, werden Sie sie kaum aus der eigenen Tasche bezahlen können. Sprich: Sie benötigen einen Kredit – in diesem Fall ein Baudarlehen bzw. eine Baufinanzierung. Und wie bei jedem Kredit verlangt das Kreditinstitut einen Zins dafür, dass es Ihnen Geld leiht. Dieser Zins heißt bei einer Baufinanzierung Bau- oder Sollzins und wird als Prozentzahl angegeben. Je höher die Bauzinsen ausfallen, desto teurer wird für Sie die Rückzahlung des Darlehens. 

Wie berechnet man Bauzinsen?

Zur Berechnung von Bauzinsen werden nur drei Kennwerte benötigt: die Kreditsumme, also die Höhe des Darlehens, die Laufzeit der Baufinanzierung und der Zinssatz der von der Bank festgesetzt wurde. 

Bei der Kostenberechnung ist die Art des Kredits ausschlaggebend für den zu zahlenden monatlichen Betrag. Eine Besonderheit von Immobilienkrediten ist, dass der monatlich fällige Betrag mit den Jahren abnimmt. Das liegt daran, dass sich der Zinssatz nach dem derzeit ausstehenden Betrag des Darlehens richtet. Aufgrund der monatlichen Zahlungen wird das Gesamtdarlehen kontinuierlich zu einem gewissen Anteil getilgt. So sinken dann über die Jahre die zu zahlenden monatlichen Beträge.

Anders als bei Immobilienkrediten bleiben bei Annuitätendarlehen die Zinsen auf gleichem Niveau, weil sich der Zinssatz am ursprünglichen Darlehen orientiert. Mit unserem praktischen Annuitätenrechner können Sie die Kosten Ihrer geplanten Immobilienfinanzierung online berechnen.

Entwick­lungen von Bauzinsen: Warum schwanken die Zinsen regel­mäßig?

Bauzinsen können die Höhe der Gesamtkosten des Hauses stark beeinflussen. Kleine Veränderungen des Zinssatzes haben eine große Wirkung für die Kostenentwicklung. Eine Baufinanzierung sollte dann abgeschlossen werden, wenn der Zinssatz niedrig ist. Woran erkennt man aber, dass jetzt der richtige Zeitpunkt für den Abschluss eines Vertrags ist? Sinken die Bauzinsen noch weiter oder sollte ich den Moment nutzen, bevor sie wieder ansteigen? 

Die Entwicklung des aktuellen Zinssatzes für Bauzinsen ist dynamisch und wird von vielen Faktoren beeinflusst. Eine Einschätzung und Prognose ist daher sehr schwierig, weshalb nur Empfehlungen anstelle von klaren Richtlinien gegeben werden können.
 

 

Wie hoch ist der Bauzins aktuell?

Zu Beginn des Jahres 2022 lag das Bauzins-Niveau bei einer 80-Prozent-Finanzierung noch bei ungefähr einem Prozent (Zinsbindung von 10 Jahren). Gegen Mitte des Jahres 2022 ist dieser Zinssatz deutlich gestiegen auf mindestens drei Prozent. Baufinanzierungsberater empfehlen Kaufinteressenten daher dringend, ihre aktuellen Möglichkeiten und Konditionen hinsichtlich der aktuelle Bauzinsen zu klären. Generell sind Eigenkapital und gute Bonität jetzt noch wichtiger geworden. Eine ohnehin kostenintensive 100-Prozent-Finanzierung ist nun, mit einem Bauzins von bis zu vier Prozent, teurer als zuletzt. Die Situation wird von Experten als Zeitenwende eingestuft und Kaufinteressenten sollten daher unbedingt zusammen mit dem Berater ihres Vertrauens die neuen Voraussetzungen analysieren.

 

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Unsere Empfehlung bei steigenden Bauzinsen:

Zuletzt haben sich die Bauzinsen sehr dynamisch entwickelt. In der ersten Jahreshälfte 2022 hat sich eine deutliche Tendenz nach oben abgezeichnet. Eine eindeutige Empfehlung abzugeben, ist hier selbst für Experten schwierig, da die genaue Entwicklung in der Zukunft nur schwer prognostiziert werden kann. Unsere Baufinanzierungsberater finden für Sie das beste Angebot, passend zu Ihrer individuellen Situation. 

Sie fragen sich, wie Sie trotz der aktuell steigenden Zinsen (Stand: Juli 2022) eine Immobilienfinanzierung mit günstigen Konditionen abschließen können? Wir helfen Ihnen dabei, ein Finanzierungsangebot mit niedriger Tilgung zu finden, damit die Gesamtrate Ihr monatliches Budget nicht übersteigt. Bei einem guten Angebot mit niedriger Tilgung lohnt es sich, die Zinsen für 10 Jahre festzuschreiben. Um dennoch flexibler höhere Beträge zurückzahlen zu können, empfehlen wir eine Sondertilgungsoption im Vertrag aufzunehmen. Eine weitere Möglichkeit Kosten zu sparen, ist Finanzierung der Immobilie über einen Bausparvertrag. Diese werden derzeit in der Regel niedriger verzinst. Auch wenn Sie bereits eine Finanzierung abgeschlossen haben, kann ein Bausparvertrag eine gute Lösung sein, um die Zinsen für die Anschlussfinanzierung zu sichern.

  

Unsere Empfeh­lungen bei niedrigen Zinsen:

  • Bauzinsen möglichst lange sichern
  • Tilgungshöhe von zwei bis drei Prozent wählen 

Wenn Sie eine Baufinanzierung zu einem Zeitpunkt niedriger Zinsen abschließen, sollten Sie sich die günstigen Bauzinsen möglichst lange sichern. Das gelingt, indem Sie die Sollzinsbindung möglichst lange wählen, zum Beispiel für 15 oder 20 Jahre. Die Laufzeit eines Kredits beträgt in der Regel mehrere Jahrzehnte. Um eine teure Anschlussfinanzierung zur Tilgung der Restschuld bei Zinsanstieg zu vermeiden, lohnt es sich daher das niedrige Zinsniveau mit einer langen Sollzinsbindung festzuschreiben. Neben günstigen Zinsen sichern Sie sich so auch eine dauerhaft hohe Planungssicherheit.

Darüber hinaus ist die Tilgung ein Faktor, mit dem Sie Kosten sparen können. Passen Sie Ihre Tilgung an das günstige Bauzinsniveau an und wählen Sie eine Tilgungshöhe von zwei oder drei Prozent. Durch eine höhere Tilgung verringert sich die Gesamtlaufzeit Ihres Baudarlehens.  

Warum ist ein Bauzinsen-Vergleich nicht alles?

Natürlich ist ein günstiger Bauzins ein wichtiger Bestandteil Ihrer Baufinanzierung. Wenn Sie allerdings nur die Bauzinsen vergleichen, könnten Sie später ein teures Erwachen erleben. Denn Ihre Baufinanzierung sollte stets maßgeschneidert auf Ihre Voraussetzungen, Möglichkeiten und Wünsche sein. Hier geht es beispielsweise darum, sich ein Sondertilgungsrecht einräumen zu lassen. Oder auch wirklich alle Fördermaßnahmen auszuschöpfen. Deshalb geht die Beratung bei Hüttig & Rompf weit über einen reinen Bauzinsen-Vergleich hinaus.  

Wovon werden aktuelle Bauzinsen beein­flusst?

Sie haben bereits konkrete Vorstellungen vom Kaufpreis oder den Baukosten Ihrer Immobilie? Vielleicht wissen Sie ja auch schon, wie viel Eigenkapital Sie ungefähr einbringen können. Oder vielleicht wollen Sie nur verschiedene Szenarien durchspielen. In jedem Fall hilft Ihnen unser Baufinanzierungsrechner, Ihr benötigtes Darlehen zu ermitteln. Bereits bei dieser einfachen Online-Berechnung können Sie erkennen, dass der Bauzins nur einer von mehreren Faktoren Ihrer Baufinanzierung ist. Daher sollten Sie sich in jedem Fall individuell beraten lassen. 

Von der aktuellen Geldpolitik und der Marktsituation:
Das Auf und Ab der aktuellen Bauzinsen wird vorrangig durch die Geldpolitik der internationalen Notenbanken bestimmt. Hier spielen die Europäische Zentralbank EZB und die US-Notenbank FED die wichtigsten Rollen. Banken finanzieren nämlich ihre Immobilienkredite meist über den Kauf von Staatspapieren. Steigen für diese die Zinsen, geben die Banken die Teuerung an ihre Kunden weiter – mit dem Resultat, dass die aktuellen Bauzinsen steigen. 

Diese marktbezogenen Faktoren beeinflussen die Zinsentwicklung:

  • Inflationsrate
  • Konjunktur
  • Energiekosten
  • internationale Lieferengpässe
  • Konsumverhalten

Die Zinsentwicklung ist sehr dynamisch. Als Orientierung kann der Leitzins der Europäischen Zentralbank verwendet werden. Aktuell können internationale Lieferengpässe und gestiegene Energiekosten, sowie ein Anstieg der Inflation beobachtet werden. Die aktuelle Situation hat dazu geführt, dass der Leitzins der EZB zuletzt angehoben wurde. Dennoch werden die Bauzinsen nicht nur vom Leitzins sondern auch durch zahlreiche weitere Faktoren mit unterschiedlicher Gewichtung beeinflusst.
 

Von der Art des Darlehens:
Die Höhe der Bauzinsen hängt entscheidend von den Parametern ab, welche die Kunden bei ihrer Finanzierung ansetzen. 

So beeinflusst der Baukredit die Höhe der Zinsen:

  • Tilgungshöhe
  • Eigenkapitaleinsatz
  • Zinsbindung
  • Eigenleistung 
  • Darlehenshöhe 

 

Von den Darlehensnehmern:
Abgesehen vom Marktumfeld und der Art des Darlehens beeinflussen viele weitere individuelle Faktoren die Höhe der Bauzinsen. Diese beziehen sich auf die persönliche Lebenssituation, das Eigenkapital und die Immobilie selbst.

  • berufliche Situation: Je besser man abgesichert ist, desto niedriger sind die Hypothekenzinsen. Beamte beispielsweise erhalten oft gute Zinsen.
  • Familienstand: Eventuelle Unterhaltsberechtigte führen zu höheren Zinsen.
  • Lage der Immobilie: Je beliebter der Wohnort ist, desto niedriger sind die Zinsen, weil die Banken das Geld mit höherer Wahrscheinlichkeit zurückerhalten.
  • Eigenkapital: Aufgrund des niedrigeren Risikos für die Bank profitieren Sie bei einem großen Eigenkapital und demzufolge kleineren Darlehen von einem niedrigeren Zinssatz.
  • Umfang des Darlehens: Oft wird von der Bank ein Spielraum mit einem Minimalwert und einem Maximalwert eines Darlehens festgelegt. Abweichende Darlehenshöhen erhalten keine Top-Zinsen.
  • Bonität: Eine positive Schufa-Auskunft reduziert das Risiko für die Bank und sichert so bessere Zinssätze.
  • Tilgungshöhe: Je mehr Sie zum Kaufzeitpunkt direkt zahlen können, desto geringer ist das Darlehen bei der Bank, was zu niedrigeren Zinsen führt.
  • Sollzinsbindung: Bei einer langen Sollzinsbindung steigen die Bauzinsen, weil nicht genau prognostiziert werden kann, wie sich die Zinsen entwickeln werden.
  • Vergleich zwischen Banken: Die Gewinnmargen unterschieden sich von Bank zu Bank, weshalb man viel Zeit in einen umfangreichen Vergleich investieren sollte.

Gerade die Aspekte zur Einschätzung der persönlichen Situation werden von jedem Kreditinstitut anders eingestuft. Ein umfassender Vergleich der unterschiedlichen Angebote der Banken ist daher umso wichtiger. Damit Sie sich für das beste Angebot entscheiden können, sind unsere Baufinanzierungsberaterinnen und -berater für Sie da.

Kann die Entwicklung der Hypothe­ken­zinsen vorher­gesagt werden?

Wie sich die Bauzinsen entwickeln, kann niemand mit absoluter Garantie vorhersagen. Trotzdem lassen sich aus der Historie und der aktuellen Geldmarkt- und Wirtschaftslage Tendenzen ablesen. Aktuell entwickeln sich die Bauzinsen sehr dynamisch, weshalb eine genaue Vorhersage schwierig ist. Der Zinsanstieg zuletzt könnte sich in den nächsten Monaten fortsetzen. Um eine kostspielige Finanzierung zu vermeiden, könnte daher jetzt der richtige Zeitpunkt für die Baufinanzierung sein, bevor das Zinsniveau noch weiter ansteigt. 

Wir haben die Bauzinsen im Blick

Bei der Vielzahl der Einflussfaktoren und der Ungewissheit, was die Zukunft bringt, ist es nicht leicht, alleinedie richtige Auswahlzu treffen. Wir sind für Sie da und haben alle aktuellen Entwicklungen für Sie im Blick. Unsere Experten können die Kennwerte kompetent deuten und Prognosen aufstellen. So sind Sie bestens informiert, wann der richtige Zeitpunkt für eine Baufinanzierung ist. Darüber hinaus suchen wir Ihnen aus den Angeboten unserer 500 Partnerbanken die besten heraus.

Mit einer Baufinanzierung treffen Sie eine Entscheidung, die Sie viele Jahre begleiten wird. Wir helfen Ihnen dabei, die richtige Entscheidung für Ihre Zukunft zu treffen. Mit unserem Baufinanzierungsrechner können Sie Ihre Baufinanzierung inklusive Sollzins bereits von Zuhause aus berechnen, sodass Sie optimal planen können.

Wir freuen uns Sie individuell beraten zu dürfen und Ihrem Traum vom Eigenheim gemeinsam einen Schritt näherzukommen.