Belei­hungs­auslauf

Ein Beleihungsauslauf zeigt das Risiko einer Finanzierung an. Er umfasst den prozentualen Anteil einer aufgenommenen Darlehenssumme und steht dabei im Verhältnis zu dem Beleihungswert einer Immobilie. Für die Bank ist der Beleihungsauslauf ein wichtiger Aspekt im Zuge der Berechnung von Kreditkonditionen. Denn er zeigt das Risiko der jeweiligen Finanzierung an. Je niedriger ein Beleihungsauslauf ist, desto niedriger ist auch das Verlustrisiko der Bank. Bedeutet für Sie: Umso günstiger kann die Bank Ihnen Immobilienzinsen anbieten. 

In der Regel wird der Beleihungsauslauf für die erstrangige Finanzierung genutzt und ist zudem niedriger als der Beleihungswert. Zusammen mit der Beleihungsgrenze bildet er die Grundlage der Konditionen, welche der Kreditnehmer zahlen muss. Banken bewerten Immobilien oftmals mit einem Beleihungswert von 90 % des Kaufpreises. Dadurch können sie einen Sicherheitsabschlag von 10 % einbehalten. 


Wie kann der Beleihungsauslauf berechnet werden?
Damit der Beleihungsauslauf genau ermittelt werden kann, müssen die Erwerbsnebenkosten richtig kalkuliert werden. Da lediglich Notar- und Gerichtskosten einheitlich ausfallen, unterscheiden sich die Erwerbsnebenkosten von Bundesland zu Bundesland. Um den Beleihungsauslauf berechnen zu können, müssen sämtliche Kredite addiert und anschließend durch den Beleihungsauslauf dividiert werden.

Die Formel für den Beleihungsauslauf lautet demnach:

Beleihungsauslauf = (Darlehenssumme + KfW Darlehen + bestehende Vorlasten) / Beleihungswert

Ein Beispiel: Wenn eine Baufinanzierung von 300.000 Euro gewünscht ist, um eine Immobilie im Wert von 450.000 Euro finanzieren zu können, dann beträgt der Beleihungswert nach dem Abzug des Sicherheitsabschlags von 10 % 405.000 Euro. Dementsprechend liegt der Quotient von 300.000 zu 405.000 Euro bei 74 %. 

 

Welche Höhe darf der Beleihungsauslauf betragen?
Ist ein Darlehen höher als der Objektwert, steigt auch der Beleihungsauslauf. Je höher dieses Verhältnis ist, desto größer ist auch das Risiko einer Finanzierung für die Bank. Bei einem hohen Beleihungswert müssen Sie demnach schlechte Zinsen erwarten. Haben Sie also kaum Eigenkapital und benötigen für Ihren Immobilienkauf allerdings eine verhältnismäßig hohe Darlehens-Unterstützung, dann müssen Sie mit einem hohen Beleihungsauslauf rechnen. Gemäß ihren Satzungsvorschriften dürfen Kreditinstitute Immobilien im Zuge einer Baufinanzierung nur bis zu einer bestimmten Beleihungsgrenze beleihen. 

Je nach Institutsgruppe kann nur bis zu einem bestimmten Beleihungsauslauf finanziert werden:

  • Hypothekenbanken können bis zu 65 % beleihen
  • Versicherungen haben einen maximalen Finanzierungsauslauf von ca. 60 %
  • Geschäftsbanken und Sparkassen beleihen bis zu 90 %

 

So können Sie den Beleihungsauslauf effektiv senken
Sie möchten den Beleihungsauslauf effektiv senken? Wenn Sie Ihre Immobilie weitgehend selbständig zahlen, so ist auch der Beleihungsauslauf entsprechend niedrig. In diesem Falle ist das Auslaufrisiko für Kreditinstitute gering, weshalb diese Ihnen den Kredit zu günstigen Konditionen anbieten können.

Auf einem Blick – Der Beleihungsauslauf kann auf zwei Wegen verbessert werden:

  1. Mit Eigenkapital: Der Darlehensnehmer einer Baufinanzierung kann den Beleihungsauslauf senken, wenn er sich für einen höheren Eigenkapitaleinsatz entscheidet. So fällt die Darlehenssumme geringer aus. 
  2. Mit Zusatzsicherheiten: Der Auslauf der Beleihung kann mittels zusätzlicher Sicherheiten verbessert werden. So wird der Beleihungswert zudem angehoben. 

Ratsam ist es auf jeden Fall, die Nebenkosten einer Baufinanzierung als Eigenkapitalanteil zu leisten. Setzen Sie auf Eigenkapital erwartet Sie ein günstiger Bauzins. Sie möchten ein KfW Darlehen in die Baufinanzierung integrieren? Dann sollte auch die Behandlung des Darlehens als Fremd- oder Eigenkapital berücksichtigt werden, wenn es um einen Angebotsvergleich geht.

Unser Tipp: Wird der Beleihungsauslauf nicht komplett ausgeschöpft, so kann später das Kreditvolumen aufgestockt werden. Dadurch besteht die Möglichkeit, eine Immobilie noch modernisieren zu können.