Was ist ein Real-Kredit?
Der Real-Kredit – Immobilienfinanzierung in Reinform
Die Immobilienfinanzierung wird in der Regel langfristig abgeschlossen, wobei die Bank im Vergleich günstige Konditionen einräumt – und das nicht ohne Grund: Diese Darlehen werden mit dinglichen, also realen Sicherheiten, nämlich den Grundstücken oder Immobilien, unterlegt. Aus diesem Grund werden auch synonyme Begriffe wie Grund-, Objekt- oder Immobiliarkredit verwendet. Die Besicherung erfolgt durch die Eintragung des Grundpfandrechts im Grundbuch, hier kommen entweder eine Hypothek oder eine Grundschuld in Frage, wobei letztere deutlich häufiger verwendet wird.
Trotzdem ist die Bonitätsprüfung ein entscheidender Bestandteil bei der Kreditvergabe. Wichtiger als die persönliche Kreditwürdigkeit des Bauherrn ist jedoch die wirtschaftliche Kreditwürdigkeit, denn so minimiert die Bank die Folgen eines Kreditausfalls erheblich: Mit der Eintragung des Grundpfandrechts im ersten Rang des Grundbuchs hat die Bank nämlich Zugriff auf die Immobilien, sollten die Kreditraten nicht mehr bedient werden. Sie kann die Zwangsversteigerung einleiten und den Erlös zur Tilgung verwenden.
Ausschlaggebend: Pfandbriefgesetz (PfandBG)
Hier kommt die wichtigste Eigenschaft des Real-Kredits ins Spiel: Nach §§ 14 und 16 Pfandbriefgesetz (PfandBG) darf die Beleihungsgrenze bei dieser Baufinanzierung 60 Prozent des Beleihungswertes, der ohnehin im Vergleich zum Marktwert der Immobilie niedriger ausfällt, nicht überschreiten:
"§ 14
Beleihungsgrenze
Hypotheken dürfen nur bis zur Höhe der ersten 60 Prozent des von der Pfandbriefbank auf Grund einer Wertermittlung nach § 16 festgesetzten Wertes des Grundstücks (Beleihungswert) zur Deckung benutzt werden."
"§ 16
Beleihungswertermittlung
(1) Die als Grundlage für die Beleihungswertfestsetzung dienende Wertermittlung ist von einem von der Kreditentscheidung unabhängigen Gutachter vorzunehmen, der über die hierzu notwendige Berufserfahrung sowie über die notwendigen Fachkenntnisse für Beleihungswertermittlungen verfügen muss.
(2) Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt..."
Die Banken erhöhen somit die Chance, bei einer eventuellen Immobilienverwertung einen für den offenen Kreditbetrag ausreichenden Erlös zu erzielen.
Günstige Konditionen – Real-Kredit de facto risikofrei
Sollten Bauherren nicht mehr Geld benötigen, als 60 Prozent des Beleihungswertes, ist der Real-Kredit eine interessante Lösung: Die hohen Sicherheiten für den Kreditgeber sorgen dafür, dass diese ausgesprochen günstigen Konditionen einräumen. Naturgemäß sind die Banken an derartigen Geschäften interessiert, steht der Zinseinnahme doch ein ausgesprochen geringes Risiko gegenüber. Entsprechend groß ist die Auswahl für Interessenten, die die Angebote explizit vergleichen sollten.
Fazit: Der Real-Kredit
Der Real-Kredit ist die günstigste Form der Immobilienfinanzierung, da er nach Pfandbriefgesetz (PfandBG) nur bis zu einer Höhe von 60 Prozent des Beleihungswertes eingeräumt und grundpfandrechtlich besichert werden darf. Die Bank reduziert so ihr Kreditausfallrisiko erheblich. In der Praxis reicht jedoch vielen Bauherren eine derart begrenzte Immobilienfinanzierung nicht aus, da ein erheblicher Eigenkapitalanteil vorausgesetzt wird. Alternativ können Bauherren eventuell anderweitige Vermögenswerte, wie beispielsweise Wertpapiere, Lebens- oder Rentenversicherung oder Bausparguthaben, hinterlegen, um den offenen Finanzierungsbetrag zu attraktiven Konditionen zu erhalten.
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