Beleihungsgrenze

Die Beleihungsgrenze beschreibt innerhalb der Finanzbranche einen Prozentwert, welcher sich auf den Beleihungswert einer Immobilie bezieht. Was genau es mit dieser Bewertungsgrundlage auf sich hat und weshalb sie eine so wichtige Rolle im Zuge einer Immobilienfinanzierung spielt, erfahren Sie im Folgenden. 

Diese Bedeutung hat die Beleihungsgrenze für Ihre Immobilienfinanzierung 
Bei einer Immobilienfinanzierung können Darlehensgeber die Sicherheiten des Immobilienkäufers lediglich bis zur Beleihungsgrenze beleihen. Weil die Beleihungsgrenze maßgeblich die Höhe der Finanzkonditionen beeinflusst, spielt sie eine wichtige Rolle bei der Immobilienfinanzierung. 

So entsteht die Beleihungsgrenze
Die Bank ermittelt anhand verschiedener festgelegter Verfahren den marktüblichen Wert einer Immobilie. Davon zieht sie einen Sicherheitsabschlag ab, der meist bei 10 bis 20 % liegt. Das Resultat ist der sogenannte Beleihungswert. Er bezeichnet die Summe, welche die Bank im Falle einer Versteigerung oder eines Verkaufs mit ziemlicher Sicherheit für die Immobilie, auch über die Jahre hinweg, erzielen würde. 

Vom Beleihungswert zieht die Bank in den meisten Fällen nochmals einen Risikopuffer ab – über dessen Höhe entscheidet jede Bank selbst. Dieser Abschlag soll das Risiko der Wertminderung durch Faktoren wie negative Marktentwicklungen minimieren. Das Ergebnis ist die Beleihungsgrenze, die oftmals als Prozentwert vom Beleihungswert angegeben wird, z.B. 60 % des Beleihungswertes. 

Die Beleihungsgrenze unterscheidet sich je nach Kreditinstitut: 

• Pfandbriefbanken haben eine Beleihungsgrenze von 60 % als Maximalgrenze.
• Andere Kreditinstitute haben eine Beleihungsgrenze von bis zu 90 % oder auch höher. 
• Versicherungen können bis zu 60 % beleihen. 

Seltener werden Kredite auch in voller Höhe des Beleihungswertes oder sogar darüber hinaus gewährt. In solchen Fällen verfügt der Kreditnehmer beispielsweise über ein sehr hohes Einkommen und weitere Sicherheiten. Vergibt die Bank stark darüber hinausgehende Darlehensanteile, so müssen diese nachrangig besichert und zudem als Personalkredit verbucht werden. Die Folge: für den Darlehensnehmer steigen die Finanzierungskosten. 

Von Bank zu Bank ändern sich Beleihungsgrenzen in Abhängigkeit der jeweiligen Beleihungswerte. Wenn sich die Höhe eines Darlehens unterhalb der Beleihungsgrenze bewegt, so spricht man von einer 1a-Hypothek. Liegt das Darlehen über der eigentlichen Beleihungsgrenze, handelt es sich um eine 1b-Hypothek. 

Grundsätzlich gilt: Je höher die Beleihungsgrenze, desto anspruchsvoller sind die finanziellen Anforderungen und Bedingungen an den Kreditnehmer, sprich: desto mehr Sicherheiten muss er bieten. Je niedriger die Beleihungsgrenze, desto günstiger werden die Zinskonditionen. 

Auf einem Blick – Ein Beispiel für die Beleihungsgrenze
Wenn der Beleihungswert 90 % des Kaufpreises beträgt und die Beleihungsgrenze 80 % des Beleihungswertes ausmacht, ergeben sich in diesem Beispiel folgende Werte: 

Verkehrswert / Kaufpreis	500.000 Euro
Beleihungswert	450.000 Euro
Beleihungsgrenze	360.000 Euro

Es sind jedoch unterschiedliche prozentuale Grenzwerte möglich, welche jeweils Einfluss auf Ihre Darlehenskonditionen ausüben.

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