Vermietung unter Druck – Wie Berater private Eigentümer unterstützen können
Für private Investoren stellen vermietete Wohnimmobilien in der Regel eine attraktive Form der Vermögensanlage dar. Sie fördern die Spardisziplin, bringen stetige Erträge, Steuervorteile und schützen vor Inflation. Ein Selbstläufer ist diese Form des Vermögensaufbaus allerdings keineswegs. Bauträger, Immobilienvermittler und Finanzierungsberater sollten für ihre Kunden deshalb einige Vorschläge parat haben, mit denen sich dir Rentabilität von Wohnimmobilien auf unproblematische Weise erhöhen lässt.
Gemäß einer aktuellen Umfrage von „Haus und Grund“ bei den eigenen Mitgliedern gelingt es einem erheblichen Teil der Befragten nicht, mit ihren Vermietungsobjekten Gewinne zu erzielen. So übersteigen die Einnahmen nur bei etwas über der Hälfte der Studienteilnehmer die Ausgaben. Bei 31,8% decken sie gerade so die laufenden Kosten und 13% Befragten berichten sogar von einem Defizit, bei dem die Ausgaben höher sind als die Einnahmen.
Als einen wesentlichen Grund für Verluste hat Haus & Grund das zurückhaltende Verhalten privater Vermieter bei der Umsetzung von Mieterhöhungen ausgemacht. So orientieren sich nur 9,8% von ihnen regelmäßig an der Marktentwicklung. Über 60% passen die Miete trotz steigender eigener Kosten dagegen nur moderat an oder sie verzichten über längere Zeiträume ganz auf eine Anpassung.
Diesbezüglich gilt es Vermietern die Hemmungen zu nehmen, mögliche Mieterhöhungen im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben (Stichwort Mietpreisbremse) auch tatsächlich durchzusetzen. Liegt kein qualifizierter Mietspiegel vor, bietet sich in Absprache mit dem Mieter immer eine einvernehmliche Mieterhöhung an. Gut vorbereitet sowie sachlich und höflich vorgetragen reagieren Mieter auf ein derartiges Ansinnen oft weniger abwehrend, als dies zunächst zu vermuten wäre. Das gilt insbesondere dann, wenn die Erhöhung mit der Zusage verbunden ist, die Füße anschließend für einen bestimmten Zeitraum stillzuhalten. Noch einfacher ist es natürlich, die Miete schon bei Abschluss des Mietvertrags an den Verbraucherpreisindex zu koppeln oder sich auf eine Staffelmiete zu einigen.
Weitere Möglichkeiten, die Nachsteuerrendite zu erhöhen, bestehen unter Umständen in der stärkeren Finanzierung gebäudebezogener Maßnahmen über Fremdkapital (statt mit Eigenkapital) oder durch eine Nachbeleihung in den Fällen, in denen sich der Immobilienwert seit dem Kauf deutlich erhöht hat. Auch bezüglich staatlicher Fördermaßnahmen oder hinsichtlich der Optimierung der Abschreibungshöhe, durch die sich ebenfalls die Nachsteuerrentabilität signifikant erhöhen lässt (siehe März-Newsletter – „Die Abschreibungshöhe als Renditeaspekt“) sind Sie als Bauträger, Immobilienvermittler / -verkäufer oder Finanzierungsberater gefragt. Auf letztgenannten Aspekt sind wir beispielsweise in unserem Kundennewsletter vom März ausführlich eingegangen.
Bliebe zuletzt noch eine kritische Anmerkung zur zitierten Haus & Grund-Mitgliederbefragung: Zwar ist es sicherlich richtig, dass ein gewisser Teil (laut Befragung 13,8%) der privaten Eigentümer mit der Vermietung noch nicht einmal die laufenden Kosten deckt. Unberücksichtigt bleiben dabei aber die durchschnittlichen Wertzuwächse, zu denen es bei Wohnimmobilien in der Vergangenheit regelmäßig gekommen ist. So ist der Häuserpreisindex für bestehende Wohnimmobilien trotz der schwachen Jahre 2023 und 2024 in den vergangenen zehn Jahren um über 50% angestiegen.