Kaufen versus Mieten – ein Vergleich
Trotz der jüngsten Rückgänge haben die Immobilienpreise in den vergangenen zehn Jahren erheblich stärker zugelegt als die Mieten. Gleichzeitig sind die Darlehenszinsen deutlich angestiegen. Dennoch fällt der Kostenvergleich „Mieten versus Kaufen“ keinesfalls so eindeutig aus, wie es auf den ersten Blick vielleicht zu erwarten wäre. Jedes potenzielle Kaufobjekt ist einzeln zu betrachten
Stark vereinfacht sind dazu die Finanzierungs- und die Unterhaltskosten einer Immobilie mit der Nettokaltmiete des betreffenden oder eines vergleichbaren Objekts ins Verhältnis zu setzen. Bei der Ermittlung der Finanzierungskosten wird der gesamte Immobilienkaufpreis zuzüglich der Kaufnebenkosten berücksichtigt. Als Zinssatz wird der aktuelle Darlehenszins verwendet. Diese Vorgehensweise unterstellt, dass das zu investierende Eigenkapital ohne den Immobilienkauf in den folgenden Jahren eine Nachsteuerrendite in Höhe des Darlehenszinssatzes erbringen würde (Opportunitätskosten). Der prozentuale Anteil von Eigen- und Fremdkapital an der Finanzierung hat damit keinen Einfluss auf die Vergleichsbetrachtung.
Ein reales Zahlenbeispiel:
Eine 2018 fertiggestellte 3-Zimmer-Wohnung mit 100 m² und zwei PKW-Stellplätzen ist in einem Vorort von Frankfurt für 310.000 Euro zu haben. Hinzu kommen Kaufnebenkosten in Höhe von 11% (Grunderwerbssteuern, Notarkosten, halbe Maklerprovision). Der Zins für ein Immobiliendarlehen (80% Beleihung, 15 Jahre Laufzeit) liegt aktuell bei ca. 4%, wodurch sich monatliche Finanzierungskosten von 1.137 Euro ergeben (310.000*1,1*0,04/12). Zu addieren sind ferner die nicht umlagefähigen Nebenkosten (Instandhaltungsrücklage, Verwaltung, …), die sich im Beispiel geschätzt auf ca. 150 Euro pro Monat belaufen dürften. Macht zusammen 1.287 Euro.
Dem steht in dem besagten Ort nördlich der Mainmetropole ein Mietniveau von 11,30 Euro kalt pro m² gegenüber. 100 Euro werden für die beiden Stellplätze fällig. Die monatliche Kaltmiete beläuft sich damit auf 1.230 Euro. Bei oberflächlicher Betrachtung übersteigen die laufenden Kosten eines Käufers die Nettomiete also um weniger als 60 Euro im Monat. Beide Vergleichsbeträge bewegen sich in einer Größenordnung.
Etwas anders sieht dies bei einem Blick in die Zukunft aus. So rechnen praktisch alle Marktbeobachter für die kommenden Jahre mit deutlich steigenden Mieten. Unterstellt man hier durchschnittliche Zuwächse von lediglich 2% pro Jahr, belaufen sich die Mietkosten in zehn Jahren auf rund 1.500 Euro. In 15 Jahren werden es sogar 1.655 Euro sein. Für den Besitzer der Eigentumswohnung steigen lediglich die nicht umlagefähigen Nebenkosten entsprechend der Inflationsrate an, während die Zinsbelastung über die nächsten 15 Jahre gleich bleibt. Sollte das Zinsniveau wieder sinken und sich der Darlehensnehmer nach zehn Jahren für einen günstigeren Kredit entscheiden, kommt es auf dieser Seite sogar noch zu einer zusätzlichen Entlastung.
Wird die Eigentumswohnung nach Endfälligkeit des Kredites verkauft, gehen die ursprünglich gezahlten Kaufnebenkosten zwar „verloren“, schon bei einer Wertsteigerung um lediglich 0,73% pro Jahr sind diese aber bereits wieder eingespielt. Und dass es über die kommenden 15 Jahre hinweg bei einer derart niedrigen nominalen Steigerungsrate bleibt, erscheint doch sehr unwahrscheinlich.