Erbbau­recht

Das Erbbaurecht ist ein zeitlich begrenztes Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten und zu nutzen. Grundlage ist ein Erbbaurechtsvertrag, der in der Regel über 99 Jahre abgeschlossen wird. Es sind jedoch auch kürzere Laufzeiten möglich. Das Grundstück wird nicht käuflich erworben, sondern es wird gepachtet und kann dann bebaut werden. Es darf allerdings nur so bebaut werden, wie es im Erbbauvertrag festgelegt wurde (z.B. Einfamilienhaus, Doppelhaus, Reihenhaus, Mehrfamilienhaus mit Eigentumswohnungen usw.). Als Entgelt für die Nutzung des Grundstücks ist der Erbbauzins zu entrichten. Dieser kann je nach Vertragsgestaltung einmalig, monatlich oder jährlich gezahlt werden. Der Erbbauberechtigte muss alle 3 bis 5 Jahre mit einer Anpassung des Erbbauzinses an den Verbraucherpreisindex rechnen. Erbbaurechte kann man verkaufen und auch vererben. Während der Laufzeit können aber weder der Pächter noch der Grundstückseigentümer den Vertrag kündigen. Der Vertrag muss vor einem Notar geschlossen werden. Außerdem wird der in Abteilung II des Grundbuches eingetragen. Zusätzlich wird ein besonderes Grundbuchblatt, ein Erbbaugrundbuch, angelegt, das auch mit Grundpfandrechten (Hypothek oder Grundschuld) belastet werden kann. Nach Ablauf der vereinbarten Erbbauzeit fällt das Grundstück und das auf ihm errichtete Gebäude an den Grundstückseigentümer zurück (=Heimfall). Im Erbbauvertrag sollte daher unbedingt eine Entschädigungsregelung für das Gebäude vereinbart werden. Selbstverständlich kann das Erbbaurecht auch verlängert werden.

Erbbaurechte werden häufig von Kommunen, Stiftungen oder Kirchen vergeben. Sie sind eine interessante Alternative für Bauherren bei hohen Grundstückspreisen. Dann nämlich, wenn die Zahlung des Erbbauzinses für ihn günstiger ist als die Finanzierung des Grundstückspreises. Die Grunderwerbsteuer kann der Bauherr allerdings nicht sparen. Diese wird auch bei Erwerb eines Erbbaurechts fällig.