Früher war die Sache ganz einfach, denn ohne Eigenkapital kam eine Baufinanzierung nicht in Frage. Doch inzwischen hat sich so vieles geändert, woran die extrem lang anhaltende Niedrigzinsphase ihren Anteil hat. In der Tat gibt es heute nicht nur eine 100-Prozent-Finanzierung, sondern sogar die 110%-Finanzierung. Letztere ist ganz besonders interessant, wenngleich nicht immer für jeden geeignet.

Wie funktioniert eine Vollfinanzierung?

Baufinanzierung ohne Eigenkapital bedeutet, dass der gesamte Bau oder Erwerb einer Immobilie durch eine Bank finanziert wird.

  • Mit der 100-Prozent-Finanzierung wird der komplette Kaufpreis einer Immobilie gegebenenfalls durch mehrere Kredite finanziert. Die Käufer tragen in diesem Fall alle Kaufnebenkosten selbst. Das sind unter anderem Makler- und Notarkosten, die Grunderwerbsteuer oder die Grundbucheintragung. In Summe macht das ungefähr zehn Prozent des Kaufpreises aus.

  • Es gibt Kreditinstitute, die ihren „soliden“ Darlehensnehmern, die über ein gutes, regelmäßiges Einkommen verfügen, eine eigentliche Vollfinanzierung gewähren, also gleich freiwillig 110 Prozent des Kaufpreises zur Verfügung stellen in weiser Voraussicht auf die realen Kaufnebenkosten.

Vor- und Nachteile einer 110%-Finanzierung

Zu den Nachteilen gehört die etwas höhere Verzinsung des Darlehens aufgrund des vermeintlich höheren Risikos für die Bank. Diese Argumentation ist tatsächlich nicht ganz von der Hand zu weisen, denn wenn ein Darlehensnehmer die Raten nicht mehr bezahlen kann, kommt es zur Zwangsversteigerung der Immobilie. In solchen Fällen kann oftmals das Kapital, das die Bank im Rahmen einer 110-Prozent-Finanzierung zur Verfügung gestellt hat, nicht mehr eingespielt werden. Gerade diese zehn Prozent mehr sind also in der Tat ein ernst zu nehmendes Risiko für die Bank, was den besonderen Zinsaufschlag vielleicht auch ein wenig rechtfertigt.

Selbstverständlich verlangen die Banken gerade bei der 110-Prozent-Finanzierung eine hohe Bonität. Damit ist nicht nur der krisensichere Job des Kreditnehmers gemeint, sondern auch die Immobilie, vor allem ihre Lage, selbst. Die Banken wissen sehr wohl den Unterschied in den Wertsteigerungschancen zwischen Immobilien in Ballungsräumen und jenen auf dem platten Land zu deuten.

Demgegenüber ist der große Vorteil der totalen Flexibilität nicht von der Hand zu weisen. Bietet sich zufällig die Chance, eine vielversprechende Immobilie günstig zu erwerben, kann fast jeder mithilfe der 110-Prozent-Finanzierung mal eben den Kauf auf den Weg bringen, auch dann, wenn er im Moment gerade gar kein Eigenkapital auf dem Konto hat. Wer weiß schon, wie lange die Zinsen tatsächlich noch so niedrig bleiben. Jetzt ist auf jeden Fall die richtige Zeit für den Erwerb einer Immobilie.

Fazit:

Eine 110%-Finanzierung kann sich lohnen. Sie bietet jedem, der über die entsprechende Bonität verfügt, die Möglichkeit, auch ohne Eigenkapital spontan eine Immobilie zu erwerben. Eine Festanstellung, möglichst sogar als Beamter, ist für eine solche Baufinanzierung außerordentlich hilfreich. Eine andere weitestgehend abgezahlte Immobilie ist als Sicherheit für die Bank ebenfalls dienlich.

Die zurzeit noch sehr niedrigen Zinsen ermöglichen bezahlbare Raten mit einem hohen Tilgungsanteil. Dennoch sollte jeder Immobilienkauf gerade ohne Eigenkapital wohl überlegt sein und mit einem Vergleich der Angebote von Finanzierungen verbunden werden. Was der Selbsteinschätzung ganz sicher nicht schadet, das ist die Inanspruchnahme einer unverbindlichen, persönlichen Beratung, wenn diese angeboten wird. Diese kann den optimalen Weg zur Vollfinanzierung einer Immobilie ebnen.

 

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