| Jörg Weisenberger

Bebau­ungsplan: Wenn das Traumhaus ins Stadtbild passen muss

Geschmäcker sind verschieden – auch beim Traumhaus. Wie frei man sich da entfalten kann, hängt unter anderem vom Bebauungsplan ab. Er legt fest, wie Neubauten in Wohngebieten aussehen sollen. Doch was genau regelt der sogenannte B-Plan? Und was bedeutet das für Bauherren? Wir klären die wichtigsten Fragen.

 

Das perfekte Grundstück ist gefunden. Damit ist es sicher: Jetzt wird gebaut! Am Anfang steht dabei eine wichtige Frage: Wie soll das Wunschhaus aussehen? Die Antworten halten Sie in einer detaillierten Skizze fest. Damit sich alle Wünsche umsetzen lassen, haben Sie sich zudem einen Baufinanzierungsexperten zur Seite geholt. Er hat Ihre Finanzen immer im Blick, zum Beispiel auch die Baunebenkosten. Gut so! Doch da ist noch etwas, woran Sie von Anfang an denken sollten: den Bebauungsplan Ihrer Kommune.

Orientierung am örtlichen Bebauungsplan

Ob Fundament, Baumaterialien, Anzahl der Stockwerke und Einbau bestimmter technischer Anlagen oder Dachform: Jeder Bauherr hat eine ganz genaue Vorstellung vom Wunschhaus. Doch hier gibt es viel zu beachten. Um den sogenannten Siedlungscharakter zu erhalten, haben die meisten Gemeinden verbindliche Regeln zum Aussehen und der Struktur neuer Immobilien. Ziel dieser Vorgaben ist es, ein einheitliches Bild im Wohngebiet zu erhalten und die Interessen der Nachbarn zu wahren. Wer möchte schon eine zehngeschossige Immobilie neben seinem Flachbau mit zwei Etagen?

Tipp: Noch vor dem Grundstückkauf einen Blick in den Bebauungsplan werfen. Dieser ist beim Bauordnungsamt, bei der Gemeindeverwaltung, dem Stadtplanungsamt und in vielen Kommunen auch online verfügbar.

Den B-Plan richtig lesen

Ein Bebauungsplan besteht in der Regel aus zwei Teilen: einem Text und Planzeichnungen. Die Skizzen zeigen genau, wie Sie Ihr Traumhaus im jeweiligen Wohnumfeld verwirklichen dürfen. Die jeweiligen Regelungen beruhen auf dem Baugesetzbuch (§ 9 BauGB). Insgesamt kann jede Gemeinde hier Bezug auf 26 Punkte nehmen. Nicht alle müssen in jedem B-Plan enthalten sein. Einige sind aber ganz typisch, darunter die Art der baulichen Nutzung. Hierbei geht es zum Beispiel um die Frage, ob Ihr Grundstück in einem Kleinsiedlungsgebiet mit Nutzgärten oder in einem Allgemeinen Wohngebiet liegt, das überwiegend zum reinen Wohnen vorgesehen ist.
Häufig werden auch Abstandsflächen zu Nachbargebäuden vorgegeben und eine offene oder geschlossene Bauweise (Einzel- oder Doppelhaus) festgelegt. Hinzu kommen Angaben zum Maß der baulichen Nutzung. Also, welchen Gesamtbereich der Grundstücksfläche dürfen Sie bebauen? Zu welchem Anteil dürfen Sie Geschosse errichten? Im Bebauungsplan ist das genau eingezeichnet.

Schließlich schreiben eingezeichnete Baulinien, Baugrenzen und Baufenster exakt vor, in welche Richtung und auf welchen Flächen das neue Eigenheim stehen darf. Viele Städte und Gemeinden informieren im B-Plan außerdem darüber, welche Form und Ausrichtung neu gebaute Dächer haben sollen.

Die Ausnahme von der Regel

Bebauungsplan: Pflicht oder Kür? Grundsätzlich müssen die Bauvorgaben immer eingehalten werden. Es sei denn, es besteht ein guter Grund, die Vorschrift nachträglich anpassen zu lassen. In einem solchen Fall können Sie zusammen mit weiteren Bauherren bei der Stadt einen Antrag auf Bebauungsplan-Änderung stellen.

Plan A: B-Plan kennen

Fakt ist: Bevor der Stein ins Rollen kommt, sollten Sie sich immer erkundigen, ob ein Bebauungsplan für Ihr Grundstück existiert. Ist das der Fall, sind Sie in aller Regel an die Vorgaben gebunden. Was auf den ersten Blick wie ein Hindernis wirkt, kann auch zu Ihrem Vorteil sein. Denn benachbarte Immobilienbesitzer und künftige Bauherren müssen sich genauso an das jeweilige Baugesetz halten.

Sie stecken mitten in der Planung zu ihrem Traumhaus? Unsere Baufinanzierungsexperten beraten Sie gerne zur passenden Baufinanzierung. Vereinbaren Sie am besten gleich einen Termin bei uns.

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