Paukenschlag Mitte April: Die Grundsteuer wird ungerecht bemessen. Das erklärte das Bundesverfassungsgericht. Und nun? Was bedeutet das Urteil für Immobilienkäufer, -besitzer und Bauherren? Wir geben Antworten auf die wichtigsten Fragen.


Deutschlands Grundsteuer liegt nicht mehr im grünen Bereich. Denn die Bewertungen für den Einheitswert, auf dem die Grundsteuer beruht, sind Jahrzehnte alt. Teilweise stammen Bezugsdaten noch von 1935. Lange wurde um eine neue Berechnung gerungen, bisher vergebens. Doch Gras ist über die Sache nicht gewachsen. Im Gegenteil: Das Bundesverfassungsgericht setzte jüngst zum Kahlschlag an. Bis Ende 2019 muss die Berechnung neu geregelt werden, bis 2024 die Neuerung umgesetzt sein. Und das betrifft alle der über 35 Millionen Grundstücke in Deutschland. Immobilienkäufer, -besitzer und Bauherren fragen sich, was das für sie bedeutet. Die Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Wer profitierte bisher von der veralteten Berechnung, wer zahlte zu viel?

Das hängt von der Immobilienwert-Entwicklung in den jeweiligen Gegenden ab. Wer eine Immobilie besitzt, in deren Umfeld die Immobilienwerte seit der Festlegung des Einheitswerts gestiegen sind, profitierte von der bisherigen Berechnung der Grundsteuer. Umgekehrt zahlten Eigentümer in Gegenden mit fallenden Immobilienwerten zu viel. Auch bei Neubauten, nach Sanierungen oder nach Aufteilungen in Eigentumswohnungen zahlte mancher mehr als sein Nachbar. Denn in diesen Fällen erfolgte oft eine Anpassung des Einheitswerts, der Grundlage für die bisherige Grundsteuer ist. Und in der Regel liegt der neue Wert über dem alten.

Bestes Beispiel dafür, wie wichtig der Berechnungszeitpunkt für die Grundsteuer ist: Berlin. Im ehemaligen West-Gebiet der Stadt stammen die Einheitswerte aus dem Jahr 1964, im Osten aus 1935. Die Folge sind abweichende Steuerbelastungen. So zahlten Eigentümer in Straßen, an denen früher die Berliner Mauer verlief, unterschiedlich viel. Generell zog sich eine Ost-West-Schere durch Deutschlands Hauptstadt. Für Wohnungen im Westteil fielen bislang höhere Grundsteuern an als für Immobilien im Ostteil. An einem Beispiel wird die Kluft besonders gut deutlich: Für ein 1990 gebautes Einfamilienhaus (80 Quadratmeter Wohnfläche, 500 Quadratmeter Grundstück) wurden in den Westbezirken nach einer Beispielrechnung der Finanzverwaltung 602 Euro im Jahr fällig. Für ein vergleichbares Haus im Ostteil musste der Eigentümer gerade mal 250 Euro zahlen.

Ist durch das Urteil rückwirkend mit Steuererhöhungen zu rechnen?

Das ist noch nicht ganz klar. Wahrscheinlich kommt auf Immobilienbesitzer keine rückwirkende Steuererhöhung zu. Aber auch eine Erstattung für eventuell zu hoch belastete Grundstücke wird es voraussichtlich nicht geben.

Kann es passieren, dass die Grundsteuer abgeschafft wird?

Das ist sehr unwahrscheinlich. Zwar drängt das Bundesverfassungsgericht auf eine relativ schnelle Reform, aber Städte, Gemeinden und Kommunen wollen nicht auf die Grundsteuer verzichten. Denn sie ist eine der wichtigsten Einnahmequellen. Insgesamt bringt sie ihnen über 13 Milliarden Euro im Jahr.

Wie könnte eine neue Grundsteuerberechnung aussehen?

Aktuell werden verschiedenste Alternativen diskutiert, den veralteten Einheitswert zu ersetzen. Wir stellen die einzelnen Modelle kurz vor.

• Bodenwertmodell:

Dieses Modell sieht eine reine Bodensteuer vor. Zu deren Berechnung soll nur der Bodenwert des Grundstücks berücksichtigt werden. Ob darauf ein Gebäude steht oder nicht, ist dabei irrelevant. Für größere und teurere Grundstücke fallen so höhere Steuern an als für kleinere und günstigere Flächen. Eine aufwändige und zeitintensive Neubewertung von Gebäuden würde dadurch entfallen. „Da nicht das Gebäude besteuert wird, bleiben für die Eigentümer Investitionen in ihre Immobilien attraktiv – etwa um sie energetisch zu modernisieren“, analysierte das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) bereits vor vier Jahren. Insgesamt würden mit einer Bodensteuer Brachflächen und Baulücken besser ausgenutzt werden, heißt es weiter. Ein weiterer Pluspunkt: Der Aufwand hält sich in Grenzen, denn der Bodenwert wird schon jetzt regelmäßig von lokalen Gutachterausschüssen ermittelt. Allerdings würde dieses Modell wahrscheinlich zu höheren Grundsteuern in Ballungszentren führen, da dort in der Regel die Bodenwerte höher sind.

• Flächenmodell bzw. Südländermodell:

Bei diesem Modell sollen die Flächengrößen des Grundstücks und der darauf stehenden Gebäude über die Höhe der Steuer entscheiden. Der Bodenwert spielt dabei keine Rolle. Der Vorteil: Die beiden Flächengrößen sind in der Regel bekannt und müssen nicht erst erhoben werden. Außerdem sieht das diskutierte Modell keine automatische Erhöhung der Grundsteuer vor. Allerdings gibt es auch Zweifel an diesem Entwurf. Unbebaute Grundstücke würden weniger belastet als bebaute. Das könnte Spekulationen fördern und mehr brachliegende Grundstücke verursachen. Wichtiger Platz für Wohnraum bliebe so ungenutzt. Hinzu käme: Die Lage wäre nicht mehr entscheidend. Ob in Citynähe oder außerhalb – bei gleichen Flächengrößen wäre die Steuer gleich hoch.

• Kostenwertmodell:

Bei diesem Modell setzt sich die Grundsteuer aus dem Grundstückswert und dem Gebäudewert zusammen. Dabei richtet sich der Grundstückswert nach dem Bodenwert und der Gebäudewert nach den Baukosten. Hierbei wird auch das Alter der Immobilie berücksichtigt. Je älter eine Immobilie, desto geringer der Gebäudewert. Das Kostenwertmodell gilt zwar im Vergleich zum Flächenmodell als gerechter, es ist aber dennoch umstritten. Denn höhere Baukosten würden zu einer höheren Grundsteuer führen. Damit steht das Modell Investitionen in die Immobilie im Weg.


Bedeutet die Neuregelung automatisch eine Mehrbelastung der Steuerzahler?

Es muss nicht zwingend zu einer Mehrbelastung für Immobilienbesitzer kommen. Schließlich ist die Höhe des Einheitswerts nur ein Teil der Grundsteuer. Der Einheitswert wird aktuell mit einer Messzahl, die abhängig von der Objektart und -größe ist, und einem Hebesatz, den die Kommunen festlegen, multipliziert. Sollte auch weiterhin der Hebesatz Teil der Grundsteuerberechnung sein, könnten Städte, Gemeinden und Kommunen ihn anpassen. So ließe sich die Höhe der Grundsteuer zugunsten aller Eigentümer beeinflussen.

Wie weit sich die Modelle auf die Höhe der Grundsteuer auswirken könnten, zeigt eine Beispielrechnung des IW Köln. Verglichen wurde die bisherige Grundsteuerberechnung mit dem Bodenwert-, Flächen- und Kostenwertmodell. Das Ergebnis: Bei einem Kölner Mehrfamilienhaus (acht Wohnungen, Grundstücksfläche 800 qm, Bruttogrundfläche 920 qm, Bodenwert 700 Euro je Quadratmeter, Wohnung je 70 qm, Einheitswert einer Wohnung 13.500 Euro, Verkehrswert einer Wohnung 210.000 Euro) liege die aktuelle Grundsteuer bei 243 Euro. Die Steuer würde nach dem Flächenmodell 250 Euro, nach dem Bodenwertmodell 179 Euro und nach dem Kostenwertmodell 164 Euro betragen. Alles keine großen Veränderungen für Immobilienbesitzer. Aber noch viel besser: Bei zwei Modellen würden die Eigentümer sogar weniger als bisher zahlen.

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