Worauf sollten Familien bei einer Baufi­nan­zierung achten?

Sicherheit für die Zukunft – oberstes Gebot bei der Baufinanzierung für Familien.

Das Wohnen ganz allgemein ist heutzutage und bleibt auch zukünftig ein breites gesellschaftliches Thema. Angesprochen ist damit das Mietwohnen im Mehrfamilienhaus. Nach wie vor bleibt es das Ziel einer Familie, Wohneigentum zu schaffen. Möglichkeiten dazu sind das Eigenheim sowie die Eigentumswohnung. Die damit verbundene Finanzierung ist eine Entscheidung, mit der sich Familien für die kommenden Jahrzehnte finanziell binden bis hin zu belasten. Jede Hausbaufinanzierung steht und fällt zum einen mit dem gesicherten Einkommen und zum anderen mit der Arbeitsfähigkeit sowie mit der Gesundheit des Bauherrn als dem Hauptverdiener. Dementsprechend sicher muss die Finanzierung sein, und ebenso abgesichert die Familie mit zwei oder drei Generationen.

Bisherige Kaltmiete korrespondiert mit Schuldendienst + Risikolebensversicherung

Der Wohnungsmieter kann seine jeweils aktuelle Familien- der Einkommenssituation mit einem Wohnungswechsel anpassen. Das kann und will der Immobilienbesitzer nicht. Dementsprechend umsichtig, langfristig und sicher muss die Immobilienfinanzierung von Beginn an sein. Als Faustregel gilt, dass die zukünftige Monatsbelastung für das Baudarlehen inklusive dem Monatsbeitrag für eine Restschuldversicherung nicht höher sein darf als die derzeitige Kaltmiete.

  • An die Stelle der Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung als Mieter treten die Hausnebenkosten als Hausbesitzer. Einige wenige Kostenarten nach der BetrKV entfallen zukünftig; im Gegenzug werden Ausgaben fällig, die der Mieter nicht zu bezahlen braucht. Unterm Strich ergibt das in etwa plus minus null. Die Energiekosten sind hier wie da dieselben, ebenso wie die Ausgaben für Wasser, Müllabfuhr und Versicherung.
  • Die Todesfallabsicherung des Bauherrn als dem Hauptverdiener der Familie ist sowohl in seinem als auch im Interesse des Darlehensgebers. Zu diesem Zweck wird eine mit dem Immobiliendarlehen korrespondierende Restschuld- oder Risikolebensversicherung abgeschlossen. Zu den ergänzenden Versicherungsbausteinen gehören Unfall, Arbeitslosigkeit sowie Erwerbsunfähigkeit. Der Mieter braucht diese Versicherung nicht. Beim Ableben des Bauherrn wird der aktuelle Darlehenssaldo abgelöst und ein eventueller Mehrbetrag an die Familie ausgezahlt. Die Immobilie ist schuldenfrei, sodass die Hinterbliebenen weiterhin in dem jetzt unbelasteten Eigentum wohnen bleiben können. Der Versicherungsbeitrag erhöht die monatlichen Wohnkosten in den eigenen vier Wänden.

Bausumme als Totalerfassung aller anfallenden Kostenarten

Die Hausbaufinanzierung muss von Beginn an realistisch sein. Dazu gehört die lückenlose Erfassung aller Kostenarten in der kalkulierbaren Höhe. Ein künstliches Schönrechnen auf der Ausgabenseite nützt nichts. Im Verlauf der Bauphase wirken sich Rechenfehler wie Mindereinnahmen oder wie Mehrausgaben aus. Eins ist so schlimm wie das andere, weil im Endeffekt das „verrechnete“ Geld fehlt.

Alle Einnahmemöglichkeiten ausschöpfen

Zusätzlich zu den Steuervergünstigungen gibt es mehrere Förderprogramme, die auch gemeinsam nutzbar sind. Zu den gängigen unter ihnen gehören Baukindergeld sowie Wohnbauförderprogramme der Bundesländer. Die KfW, Kreditanstalt für Wiederaufbau vermittelt Wohnbauförderungen der Bundesregierung. Diese zins- und tilgungsgünstigen Einnahmen verringern im Endeffekt die Höhe der Hausbaufinanzierung durch die Hausbank.

Eigenfinanzierung mit Eigenkapital + Eigenleistung

Je höher die sogenannte Eigenkapitaldecke, umso niedriger und im Ergebnis kostengünstiger ist die Restfinanzierung. Der Eigenanteil setzt sich aus dem Eigenkapital sowie aus der Eigenleistung zusammen, auch bekannt als "Muskelhypothek". Eigenkapital ist das Ersparte, während mit der Eigenleistung die Handwerkerstunden zuzüglich Mehrwertsteuer für den Innenausbau eingespart werden. Das ergibt sehr schnell einen vier- bis fünfstelligen Betrag.

Als Fazit bleibt festzuhalten

dass vielfältige Möglichkeiten bestehen, um ein Baudarlehen durch das Ausschöpfen aller sich bietenden Einnahmemöglichkeiten deutlich zu senken. Damit lässt sich der Schuldendienst reduzieren beziehungsweise zeitlich verkürzen. Festzuhalten bleibt an dieser Stelle, dass der beste Weg zur idealen Immobilienfinanzierung eine persönliche Beratung ist.