Worauf sollten Anfänger bei einer Baufi­nan­zierung achten?

In Zeiten stetig steigender Mieten, knappen Wohnraums und niedriger Zinsen ist der Kauf oder Bau einer Immobilie mehr als attraktiv. Kein Wunder also, dass sich viele Menschen aktiv mit dem Erwerb von Wohneigentum beschäftigen. Da Immobilien teuer sind und längst nicht jeder über finanzielle Mittel in ausreichender Höhe verfügt, muss in der Regel ein großer Teil der Kosten über eine Immobilien- bzw. Baufinanzierung gedeckt werden. Vor allem Anfänger tappen dabei gern in Fallen, die teuer, aber in den meisten Fällen vermeidbar sind.

Finanzierungsbedarf und Tilgung seriös durchrechnen

Angesichts günstiger Zinsen sind Immobilien-Anfänger schnell versucht, eine größere Darlehenssumme als unbedingt nötig zu wählen, etwa um einen zusätzlichen Innenausbau oder Einrichtungskosten zu decken oder einen finanziellen Puffer bei Bauverzögerungen o.ä. nutzen zu können. Eine höhere Summe bedeutet allerdings auch eine höhere monatliche Belastung und eine höhere Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung. Mit anderen Worten: Damit steigt das Risiko, dass eine Immobilienfinanzierung sich erheblich verteuert oder nicht mehr zu stemmen ist.

Umso wichtiger ist es, die Darlehenssumme so niedrig wie möglich anzusetzen und die mögliche monatliche Belastung seriös zu berechnen. Als Faustregel zur Berechnung gilt: Nominalzins plus 1 Prozent Tilgung durch 12 Monate. Die Monatliche Belastung inklusive Nebenkosten sollte maximal bei 40 Prozent des Nettoeinkommens (ohne flexible Gehaltsbestandteile) liegen. Wer mit zwei Einkommen rechnet, sollte bei der Kalkulation bedenken, dass ein Einkommen bei familiären Veränderungen ganz oder teilweise entfallen kann.

Ganz allgemein gilt: In Niedrigzinsphasen empfiehlt sich eine möglichst lange Zinsbindung und möglichst hohe Tilgungsrate und Anfangstilgung, um die Finanzierungskosten so gering wie möglich zu halten. Sondertilgungen helfen dabei, das Darlehen schneller und günstiger zu tilgen. Bei einer Zinsbindungsfrist von 15 Jahren und mehr gilt, dass das Darlehen nach 10,5 Jahren jederzeit gekündigt werden kann.

So viel Eigenkapital und Fördermittel wie möglich

Natürlich ist es möglich, eine Vollfinanzierung zu nutzen – empfehlenswert ist das allerdings nur für Personen mit einem relativ hohen, sehr stabilen und sicheren Einkommen, die hohe Kreditkosten nicht scheuen. Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto günstiger wird die Finanzierung. Als Minimum gilt ein Eigenkapital von mindestens 10 bis 20 Prozent des Immobilienpreises plus Erwerbsnebenkosten. Optimal ist ein Eigenkapitalanteil von 40 bis 50 Prozent. Der Nachteil: Eine solche hohe Summe anzusparen, dauert lange. Etwas verkürzen lässt sich die Ansparzeit durch Nutzung einiger Förderprodukte (z.B. Bausparvertrag, Wohn-Riester).

Übrigens: KfW-Förderdarlehen können bei der Berechnung der Immobilienfinanzierung zum Eigenkapital gezählt werden. Eine gute Finanzierungsberatung kann individuell berechnen, ob und wie ein Förderdarlehen genutzt werden kann. Weitere Fördermittel und Zuschüsse erleichtert die Finanzierung ebenfalls, darunter die Wohnungsbauförderung der Länder oder das Baukindergeld. Auch Eigenleistungen erhöhen den Eigenkapitalanteil. Hier gilt allerdings: Nicht überschätzen! Eigenleistung kostet Zeit, Geld, Nerven und sollte nur von Personen in Erwägung gezogen werden, die handwerklich sehr begabt oder von Beruf Handwerker sind.

Zusatz- und Nebenkosten realistisch einplanen

Viele Anfänger unterschätzen gern den Umfang der Zusatz- und Nebenkosten beim Kauf oder Bau einer Immobilie. Unumgänglich sind beispielsweise Erwerbsnebenkosten von bis zu zehn Prozent, die vor allem die Grunderwerbssteuer, den Grundbucheintrag und Notarkosten beinhalten. Wer eine Wohnung kauft, muss das Wohngeld und Rücklagen für Instandsetzungen einplanen. Diese Kosten belaufen sich meist auf etwa 3 bis 4 Euro pro Quadratmeter. Wer seine Traum-Immobilie über einen Makler gefunden hat, muss in der Regel Maklerkosten einplanen, die zwischen 3,5 und 7 Prozent des Immobilienwertes betragen können.

Darüber hinaus sind auch Zusatzkosten bei der Baufinanzierung selbst zu beachten. Wird ein Darlehen zum Beispiel unplanmäßig (also früher oder später als vereinbart) abgerufen, werden meist Bereitstellungszinsen fällig. Bei einem Finanzierungsvolumen von mehr als 335.000 Euro fordern viele Geldinstitute ein Wertgutachten der Immobilie - und dafür fallen Schätz- und Gutachterkosten an, die der Käufer tragen muss.