Wie berechnen Banken den Wert einer Immobilie?

Eine Bank ermittelt den Wert einer Immobilie nicht nach Gutdünken, sondern zieht hierzu festgelegte Anforderungen und bestimmte Verfahren heran. Unterstützt wird die Bewertung einer Immobilie seitens der Bank durch Bewertungssoftware. In diese lassen sich verschiedene Eckdaten der Immobilie sowie des Grundstücks eingeben.

Auf Grundlage dieser Daten kann die Software dann den Beleihungswert der Immobilie ermitteln. Kompliziert wird es, da jede Bank eine eigene Berechnungsgrundlage für die Bewertung einer Immobilie verwendet. Als grobe Faustregel lässt sich jedoch sagen, dass vom Verkehrswert der Immobilie etwa zehn bis 15 Prozent Sicherheitsabschlag abgezogen werden. Das Ergebnis ist dann der Beleihungswert, der von der Bank in die Baufinanzierung eingetragen wird.

Einen Sonderfall stellen Banken dar, die sich mit Pfandbriefen finanzieren: Denn diese unterliegen der Beleihungswerteermittlungsverordnung, kurz BelWertV, die seit dem Jahr 2006 in Kraft ist. Ferner müssen diese Banken Immobilien, die einen Wert von mehr als 400.000 Euro haben, durch einen externen Gutachter bewerten lassen. Grundsätzlich darf eine Bank ihrem Kunden die Bewertung einer Immobilie aber nicht in Rechnung stellen. Dies wurde vom Stuttgarter Landgericht bereits 2007 als unzulässig erklärt. Der Grund: Die Wertermittlung gehöre einerseits zu den gesetzlichen Pflichten der Banken und liege andererseits auch in ihrem eigenen Interesse.

Gibt es eine einheitliche Bewertung?

Obwohl die Kriterien, nach welchen eine Bewertung erfolgen soll, eindeutig sind, bewerten Banken, Bausparkassen und auch Versicherungen Immobilien höchst unterschiedlich, aber zumindest nach demselben Grundprinzip: Bei der Wertermittlung geht es um die Frage, welchen aktuellen Verkehrswert die Immobilie hat, also zu welchem Preis sie auf dem Markt verkauft werden könnte. Jedoch ziehen Banken und Baufinanzierer von diesem Verkehrswert noch sogenannte Sicherheitsabschläge ab, sodass sie den Beleihungswert ermitteln können. Der Hintergrund: Die Bank oder der Baufinanzierer will mit einem Wert kalkulieren, der unabhängig von den konjunkturellen Schwankungen auf dem Immobilienmarkt ist. Auch spekulative Elemente während der kompletten Dauer der Beleihung will die Bank dadurch ausschließen. Der Verkehrswert hingegen gibt an, welchen Wert eine Immobilie zu einem bestimmten Stichtag hat.

Sowohl der Verkehrswert als auch der Beleihungswert werden von den Banken aber nach unterschiedlichen Methoden bewertet. In der Praxis nutzen die Banken dafür eine spezielle Software, in welche sie die Eckdaten der jeweiligen Immobilie eingeben, woraufhin die gewünschten Ergebnisse errechnet und direkt angezeigt werden, weil in der Datenbank die aktuellen Werte für relevante Größen wie Miete, Immobilien und Grundstücke hinterlegt sind. Das klingt auf den ersten Blick zwar einfach, hat aber im Alltag auch einen nicht zu unterschätzenden Haken. Denn weil die Wertermittlung auf eine sehr einfache Art erfolgt, sind die angegebenen Werte nicht unbedingt richtig und in den meisten Fällen zu niedrig angesetzt. Vor allem der Wertansatz für Grundstücke ist dabei besonders anfällig für Fehler.

Kann mit der Bank über den Wert verhandelt werden?

Der Kunde kann den Beleihungswert allerdings nicht überprüfen, weil die einzelnen Daten wie etwa der Wert des Grundstücks darin nicht ausgewiesen sind. Das macht es schwierig, mit der Bank über die tatsächliche Summe zu verhandeln. Doch auch der Grundstückswert an sich ist eine relativ schwierige Größe. Denn beispielsweise sind manche Grundstücke so groß, dass sich von diesen ein weiteres Baugrundstück abtrennen lassen könnte.