Bauvorhaben lassen sich in den meisten Fällen nicht gänzlich aus Eigenmitteln finanzieren, und auch die ausreichende finanzielle Unterstützung durch den engeren Familienkreis ist heutzutage eher die Ausnahme als die Regel. Die Aufnahme eines Bankkredits ist deshalb ein übliches Mittel zur Finanzierung von Wohnbauvorhaben. Was muss man aber beachten, um eine möglichst realistische Einschätzung der eigenen Fähigkeit zur Kredittilgung zu erzielen? Und welche Fallen gilt es bei der Rückzahlung zu vermeiden? Im Folgenden untersuchen wir gängige Tilgungsvarianten und ihre jeweiligen Vor- und Nachteile.

Baufinanzierung: Welche Tilgungsrate ist realistisch?

Vor der Entscheidung, einen Kredit für ein Bauvorhaben bei der Bank zu beantragen, steht die Bewertung der unterschiedlichen Finanzierungsmöglichkeiten mit ihren Chancen und Risiken – und vor allem der persönliche finanzielle Spielraum. Es ist somit wichtig, abschätzen zu können, ob eine bestimmte Kreditrate mit hoher Sicherheit über 10, 15, vielleicht auch 20 Jahre bedient werden kann. Das ist zunächst von einem entsprechenden regelmäßigen Einkommen abhängig – aber auch von weiteren persönlichen Umständen. Es hilft, sich vor einer definitiven Entscheidung folgende Fragen zu stellen:

  • Ist mein Arbeitsplatz krisensicher und ist es eher unwahrscheinlich, dass es in den nächsten Jahren zu einem Jobwechsel kommt?

  • Finde ich mit meiner Ausbildung im Falle eines Jobverlusts leicht eine neue Beschäftigung?

  • Bestehen gesundheitliche Probleme, die mich in Zukunft zu einem Jobwechsel zwingen könnten?

  • Gibt es andere Gründe, die mich daran hindern könnten, meinen Rückzahlungsverpflichtungen regelmäßig nachzukommen?

Sind diese Fragen beantwortet und ergibt sich daraus kein großes Risiko für eine Finanzierung des geplanten Bauvorhabens, stellt sich die Frage nach der Höhe der monatlichen Tilgungsrate.

Woraus setzt sich die monatliche Tilgungsrate zusammen?

Der Betrag, den ein Kreditnehmer monatlich an seine Bank bezahlt, enthält sowohl einen Anteil des Darlehens, das aufgenommen wurde, als auch die Zinsen, die die Bank für die Kreditvergabe verrechnet. Obwohl die monatlich vereinbarten Rückzahlungsbeträge gleich bleiben, ändert sich im Laufe der Rückzahlungszeit das Verhältnis dieser beiden Anteile zueinander. Das liegt daran, dass Zinsen jeweils auf die Restschuld berechnet werden – und daraus folgt: Je länger die Rückzahlung dauert, desto länger müssen auch Zinsen bezahlt werden.

Es ist also sinnvoll, eine Kreditlaufzeit zu wählen, bei der sich die monatlichen Kreditraten einerseits in einer realistischen Höhe bewegen, andererseits nicht zu lange Rückzahlungen geleistet werden müssen.

Natürlich kann es auch vorkommen, dass man in der Lage ist, ein Darlehen schneller zurückzuzahlen als geplant. In solch einem Fall spricht man von einer Sondertilgung: Neben der vereinbarten Tilgungsrate wird ein bestimmter Betrag zusätzlich zu einem bestimmten Zeitpunkt zur Tilgung der Restschuld aufgebracht. Dadurch verringert sich die Restschuld und damit auch die Zinsbelastung. Wie und in welchem Umfang Sondertilgungen erfolgen können, sollte am besten vor der Aufnahme der Finanzierung mit der Bank abgeklärt werden.

Wie berechnet man die optimale Tilgungsrate?

Welche Tilgungsrate im Einzelfall am günstigsten ist, hängt von mehreren Faktoren ab und kann deshalb nicht generell beantwortet werden. Der beste Weg zu einer erfolgreichen Finanzierung ist sicher die persönliche Beratung – wer sich aber vorab einen Überblick über verschiedene Tilgungsmodelle verschaffen will, kann mit Hilfe eines Tilgungsrechners mögliche Varianten durchspielen.

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