Was ist eine Still­hal­teer­klärung?

Es handelt sich hierbei um eine vertragliche Vereinbarung, die im Erbbaurecht eine Rolle spielt. Ein Hausbau ist kostenintensiv, ein Grundstück ist noch kostenintensiver. Daher gibt es die Möglichkeit, dass ein Grundstücksbesitzer einem Bauherrn erlaubt, eine Immobilie auf seinem Grundstück zu errichten und dafür Zinsen an den Grundstückseigentümer abzuführen. Das senkt die Kosten für die Immobilie. Das bezeichnet man als Erbbaurecht und Erbbauzins. Der Grundstückseigentümer wird auch als Erbbaurechtsgeber bezeichnet.

Das Erbbaurecht ist das Recht, ein Grundstück zur Bebauung durch einen anderen Bauherrn, unter Zahlung des Erbbauzinses freizugeben. Dieses Recht kann, wie das Grundstück selbst, mit einer Hypothek beliehen werden. Das bedeutet: Benötigt der Erbbaurechtgeber einen Kredit bei der Bank, kann er das Erbbaurecht als Sicherheit angeben. In einem solchen Fall ist allerdings der Erbbaurechtgeber im Grundbuch an erster Stelle eingetragen. Wird das Haus zwangsversteigert, würde der Erbbaurechtgeber auch als Erster Geld bekommen. Normalerweise bestehen die Kreditinstitute aber darauf, als Sicherheit an erster Stelle im Grundbuch eingetragen zu werden, wenn es um Immobiliendarlehen geht.

An dieser Stelle kommt die Stillhalteerklärung ins Spiel. Unterschreibt der Erbbaurechtsgeber die Erklärung, verpflichtet er sich, nur mit Zustimmung des Kreditgebers (meist als Gläubiger bezeichnet) sonstigen Rechten den Vorrang vor dem Erbbauzins oder zumindest den gleichen Rang zu geben. Er meldet im Fall der Zwangsversteigerung auch nur Ansprüche auf laufende und rückständige, niemals aber auf zukünftige Erbbauzinsen an. Auf das Vorkaufsrecht verzichtet er und sichert zu, dass sich am Bestehen des Erbbaurechts nach der Zwangsversteigerung nichts ändert.

Sinn der Erklärung: Bank genehmigt und regelt Zwangsversteigerung

Die Stillhalteerklärung ist als positiv zu bewerten, da sie sicherstellen soll, dass alle Interessen der Beteiligten gewahrt bleiben. Für die Baufinanzierung hat die Erklärung also Vorteile: Sie ermöglicht den günstigen Bau einer Immobile, die inklusive des Baus von Baugrund vielleicht nicht finanzierbar wäre (aber dank Erbbaurecht doch gebaut werden kann). Und sie ermöglicht die Kreditnahme bei der Bank, die ohne die Erklärung vermutlich nicht möglich wäre.

Nachteile ergeben sich aus der Bedeutung

Dass der Erbbaurechtgeber bei Unterzeichnung der Erklärung auf eine vorrangige Behandlung des Erbbauzinses oder eine gleichrangige Behandlung desselben verzichtet, kann mit Nachteilen verbunden sein. Das größte Interesse an der Absicherung der Baufinanzierung über einen Stillhaltevertrag hat grundsätzlich das Kreditinstitut. Das Erbbaurecht gilt inzwischen als überholt, weil es im Vergleich zu einer anderen Form der Finanzierung von Baugrund als zu teuer gilt. Die Finanzierungsrahmendaten werden negativ bewertet, und die Marktbedingungen für Erbbaugrundstücke, insbesondere bebaute Erbbaugrundstücke, ist eher schlecht.

Fazit: Nachteile überwiegen

Die Nachteile des Erbbaurechts überwiegen deutlich, insbesondere in Anbetracht des niedrigen Zinsniveaus. Es gab wohl in der Vergangenheit soziale Beweggründe für das Erbbaurecht, die heute jedoch politisch nicht mehr relevant sind. Eine Änderung der Gesetzgebung in Sachen Erbbaurecht wird seit vielen Jahren gefordert, wurde aber bislang noch nicht umgesetzt. Wenn Bedarf an tiefer gehenden Informationen am Erbbaurecht (und der Erklärung) besteht, ist ein Beratungsgespräch mit einem entsprechenden Experten oder einer Expertin sinnvoll.