Wie wird die Grundschuld definiert?

Der Begriff hat seinen Ursprung im sogenannten deutschen Sachenrecht. Er bezeichnet in juristischer Hinsicht das Recht, einen bestimmten finanziellen Betrag aus einem Grundstück zu fordern. Die entsprechende Summe muss vorab festgelegt werden. Voraussetzung ist in der Regel der Einsatz eines Grundstücks im Sinne einer Kreditsicherheit.

Der Entstehung von Grundschulden geht üblicherweise der Erwerb von Immobilien voraus. Viele Käufer benötigen zusätzlich zu ihrem vorhandenen Eigenkapital ein Darlehen, um das gewünschte Objekt vollständig finanzieren zu können. Zur Baufinanzierung wird dementsprechend ein Kredit aufgenommen, für den der Darlehensgeber nicht nur Zinsen, sondern auch eine Absicherung verlangt. Diese erfolgt entweder in Form einer Hypothek oder als Grundschuld-Eintrag in das Grundbuch.

Der Grundbucheintrag bietet der Bank die Sicherheit, im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers dennoch eine Restschuldbegleichung erwarten zu können. Die Immobilie wird zur Zwangsversteigerung freigegeben und der Grundschuld-Eintrag im Grundbuch sichert die Begleichung der verbleibenden Schulden aus dem Erlös der Versteigerung.

Vorteile von Grundschulden

Für die Bank bieten die Grundschulden Zahlungssicherheit durch die Möglichkeit einer Zwangsversteigerung. Der Vorteil für den Kreditnehmer besteht in der grundsätzlichen Option, die Grundschulden für eventuelle spätere Finanzierungen im Grundbuch stehen zu lassen. Nach der erfolgreichen Rückzahlung des Darlehens im Kontext der Baufinanzierung ist der Immobilieneigentümer schuldenfrei. Kein Dritter ist befugt, eine Zwangsversteigerung vornehmen zu lassen.

Ein Belassen der Grundschulden im Grundbuch bietet ein deutliches Sparpotenzial. Für das Löschen werden Gebühren fällig, die üblicherweise durch den Notar und das Grundbuchamt eingefordert werden. Die Notargebühren liegen bei etwa 0,2 Prozent der Grundschuld-Summe. Die anfallenden Kosten für das Amt sind vergleichbar. Je nach Höhe der eingetragenen Summe kann es sich finanziell lohnen, den Eintrag beizubehalten. Darüber hinaus besteht die Gelegenheit den Betrag als Sicherheit für ein mögliches späteres erneutes Darlehen zu verwenden, beispielsweise im Rahmen einer gewünschten Modernisierung.

Nachteile von Grundschulden

Auch wenn es entsprechende Sicherheitsmaßnahmen gibt, besteht grundsätzlich das Risiko eines Weiterverkaufs von Immobilienkrediten durch die Banken an externe Investoren. In dem Fall gehen auch die eingetragenen Grundschulden an den Investor über. Mögliche, damit verbundene, Interessen sollen durch die sogenannte Sicherungsabrede eingeschränkt werden. Diese wird zusammen mit den Grundschulden im Grundbuch festgehalten und definiert die konkreten Forderungen, die mit der Schuld verbunden sind.

Als nachteilig können sich auch die komplexen Regelungen durch eine mögliche Erbengemeinschaft erweisen. Im Falle einer Nichteinigung der verschiedenen Miterben bleibt nur die Teilungszwangsversteigerung, bei der die Grundschuldeintragung eine Unverkäuflichkeit zur Folge haben kann. Wenn Grundschulden nur noch als Eintrag ohne Zinsen bestehen, kann das vorgeschriebene Mindestgebot dieser Teilungsversteigerung unverhältnismäßig hoch ausfallen und Interessenten von einem Kauf abhalten.

Fazit

Grundschulden haben ihre Bedeutung vorrangig in der Absicherung eines Darlehens bei der Immobilienfinanzierung. Sie berechtigen den Kreditgeber zu Erfüllung seiner Ansprüche in Form einer Zwangsversteigerung bei Zahlungsausfällen. Ein Sicherungsvertrag schützt den Kreditnehmer vor unzulässigen Forderungen. Nach Tilgung des Darlehens werden die Grundschulden entweder kostenpflichtig aus dem Grundbuch entfernt oder können für eine potenzielle spätere Nutzung darin verbleiben. Eine persönliche Beratung, wie sie durch die Experten der Hüttig & Rompf AG angeboten wird, ist in jedem Fall hilfreich bei der Abklärung von Fragen und Anliegen auf dem Weg zur geplanten Baufinanzierung.