Ihre Immobilie hat im Laufe der Jahre deutlich an Wert gewonnen? Dann haben Sie vielleicht darüber nachgedacht, Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu verkaufen. Ein Eigenheim ist nämlich nicht nur eine optimale Möglichkeit, um mietfrei zu wohnen. Es kann auch eine lohnenswerte Kapitalanlage sein. Aber wie sieht es mit der Steuer aus?

Gewinne aus privaten Verkäufen sind nach §23 des EStG grundsätzlich steuerpflichtig. Unter dieses Gesetz fällt auch der Verkauf einer Immobilie. Allerdings muss nur der Wertzuwachs versteuert werden, also die Differenz aus dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis. Unter bestimmten Bedingungen kann auch der Aufwand für Reparatur- und Modernisierungsarbeiten einfließen. Schönheitsreparaturen sind aber kein Bestandteil davon. Nur die Zahlungen, die in den ersten drei Jahren angefallen sind, werden zu den Anschaffungskosten gerechnet. Es gibt jedoch einige Ausnahmeregelungen, die eine Steuerzahlung beim Hausverkauf hinfällig werden lassen.

Die Spekulationsfrist ist abgelaufen
Zwischen dem Kauf und dem Verkauf Ihrer Immobilie liegen mehr als zehn Jahre? Dann ist sie sogenannte Spekulationsfrist abgelaufen und Sie müssen beim Verkauf keine Einkommenssteuer entrichten. Oder haben Sie vielleicht Ihre Immobilie ausschließlich selbst genutzt oder im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt? In diesem Fall sind die erzielten Gewinne aus dem Verkauf ebenfalls steuerfrei. Es fällt keine Spekulationssteuer an, unabhängig davon, wie lange der Zeitraum zwischen Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung und Verkauf ist.

Ausnahme für Ferienhäuser und Zweitimmobilien
Eine weitere Ausnahmeregelung greift, wenn die Immobilie von Ihren Kindern, die sich noch in der Ausbildung befinden oder für die Sie Kindergeld beziehen, bewohnt wird. Dann liegt nämlich laut Gesetzgeber eine Eigennutzung vor. Der Verkaufserlös muss nicht versteuert werden. Wird hingegen der Wohnraum nicht von den eigenen Kindern bewohnt, muss die normale Einkommenssteuer gezahlt werden. Als Familienmitglieder gelten Sie selbst, Ihr Ehepartner und Ihre Kinder, wenn Sie noch Kindergeld beziehen. Anders ist die Situation, wenn Sie im Laufe von fünf Jahren mindestens drei Immobilien verkauft haben. In diesem Fall stuft der Gesetzgeber Sie als gewerblichen Immobilienhändler ein. Wenn keine Sonderregelung greift, richten sich die Steuerabgaben nach dem Wertezuwachs Ihrer Immobilie und Ihrem erwirtschafteten Einkommen während dieser Zeit. Was Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie beachten müssten, erklärt Ihnen in einem persönlichen Gespräch ein Finanzierungsberater oder ein Steuerberater.