Stellen Aktien eine Form des Eigen­ka­pitals für eine Baufi­nan­zierung dar?

Aktien als Eigenkapital für die Baufinanzierung – Chance oder Risiko?

Die Baufinanzierung besteht aus den beiden Teilbereichen Fremdfinanzierung und Eigenfinanzierung. Wie der Begriff Fremdfinanzierung ausdrückt, handelt es sich bei diesem Finanzierungsanteil um nicht eigene, sondern um fremde Mittel. Das sind der Immobilienkredit von der Hausbank oder ein Förderkredit der Kreditanstalt für Wiederaufbau KfW. Die Eigenfinanzierung in Form von Eigenmitteln gliedert sich in das Eigenkapital und die Eigenleistung. Eigenmittel sind alle Werte, die zu Geld gemacht werden können. Dazu gehören der Geldbestand auf dem Girokonto und im Portemonnaie, Bankguthaben wie Sparbuch, Tages- und Festgeld sowie Wertpapiere wie beispielsweise Aktien.

Dem Bauherrn beziehungsweise Immobilienkäufer stellt sich die entscheidende Frage, ob für die Berechnung der Fremdfinanzierung das Wertpapierdepot mit seinem Aktienwert vom Financier als Eigenkapital anerkannt wird.

Die Antwort lautet JA, wobei dem Bauherrn bewusst sein muss, dass damit ein finanzielles Risiko verbunden sein kann, aber keineswegs sein muss. Für die Baufinanzierung ist zunächst das prozentuale Verhältnis zwischen Fremd- und Eigenfinanzierung ausschlaggebend. Im zweiten Schritt wird bewertet, wie sicher die Eigenfinanzierung mit Eigenkapital und Eigenleistung ist. Diese Frage stellt sich insbesondere bei der anteiligen Eigenfinanzierung mit dem Aktienpaket.

  • Dieser Anteil der Eigenfinanzierung ist vergleichbar mit einem endfälligen beziehungsweise tilgungsfreien Darlehen. Zeitgleich mit dem Darlehen wird ein damit korrespondierender Aktiensparplan abgeschlossen. Der monatliche Schuldendienst beschränkt sich auf die Darlehenszinsen. Anstelle zu tilgen wird in den Aktiensparplan mit Fond oder Depot eingezahlt. Zum Fälligkeitszeitpunkt, also bei Vertragsende wird das Darlehen in einer Summe aus dem sich dann ergebenden Bestand des Aktiensparplans getilgt. In früheren Jahrzehnten war das sogenannte Beamtendarlehen ein beliebtes Pendant zu diesem heutigen Finanzierungsmodell. Anstelle des Aktiensparplans wurde eine endfällige Kapitallebensversicherung abgeschlossen; damals mit vertraglich garantierten Habenzinsen sowie mit einer lukrativen Überschussbeteiligung.

Risiko und Chance – der Aktienkurs

Als große Unbekannte gilt die Kursentwicklung für jeden einzelnen Aktienwert. Der Bauherr kann davon ausgehen, dass sich der Gesamtwert seines geschickt bestückten Aktiendepots gegenüber der Darlehenssumme sichtbar bis deutlich erhöht. Er muss aber auch mit dem Worst Case rechnen, dass Kursschwankung und Kursentwicklung zu einem finanziellen Risiko werden.

Die statistischen Werte der vergangenen Jahre und Jahrzehnte zeigen deutlich, dass langfristig gesehen die Wertpapiere von Unternehmen, die im DAX sowie im MDAX geführt werden, rentabel sind. Entscheidend für die erfolgreiche Eigenfinanzierung mit einer Aktienanlage ist die richtige Aktienmischung im eigenen Wertpapierdepot. Auch aus Kostengründen sollte der Bauherr sein Aktiendepot selbst verwalten. Eine der wenigen dann noch verbleibenden Ausgaben ist die Abgeltungssteuer; Gewinne aus dem Aktienhandel werden mit 25 Prozent versteuert.

Fazit

  • Die Aktie ist eine sowohl mögliche als auch akzeptable Form der Eigenfinanzierung einer Immobilie
  • Die Aktienfinanzierung sollte jedoch lediglich einen Anteil des Eigenkapitals betragen
  • Damit wird das Risiko einer Reduzierung der Eigen- an der Gesamtfinanzierung vermieden
  • Umgekehrt kann ein Wertzuwachs im Aktiendepot zur zusätzlichen Tilgung des Immobiliendarlehens genutzt werden
  • Mit dem Cost-Average-Effekt lässt sich das eher theoretische Risiko weiterhin verringern. Wenn die mittlere Rendite positiv ist, dann bleibt die Wertanlage nahezu risikolos.

Dem Bauherrn ist mit einer persönlichen Beratung am ehesten gedient. Weitergehende Ausführungen zu diesem Thema sind nachzulesen unter