Anschlussfinanzierung – neue Zinskonditionen bei unveränderter Darlehenslaufzeit

Im Bank- und Kreditwesen ist die Anschlussfinanzierung eine sich an die bisherige Finanzierung anschließende Neu- beziehungsweise Weiterfinanzierung. Dabei ist zu beachten, dass die Laufzeit der Immobilienfinanzierung, also die des Immobiliendarlehens, von dem Ablauf der Zinsbindungsfrist nicht berührt wird. Vertrag und Zinsbindung sind erst dann wieder eins, wenn eine neue Zinsbindung als Anschlussfinanzierung vereinbart wird.

Doch das ist nicht immer einfach. Zwischen Vertragsablauf und dem Ende der Zinsbindung liegen je nach Vertrag ein bis zwei Jahrzehnte. Daraus ergibt sich für den Darlehensgeber in Bezug auf die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers eine ganz neue Situation. Sie bezieht sich nicht nur auf den aktuellen Zinsmarkt, sondern auch auf die Bonität des Darlehensnehmers und den sich daraus ergebenden bonitätsabhängigen Effektivzinssatz.

Die Folge davon kann sein, dass 

  • die Bonität des Darlehensnehmers für die jetzt anstehende Immobilien-Anschlussfinanzierung nicht ausreichend gut ist 
  • die Immobilien-Anschlussfinanzierung umgekehrt aufgrund der schwächeren Bonität niedriger ausfällt und so ein unfinanzierter Restbetrag übrigbleibt 
  • eine Immobilien-Anschlussfinanzierung als solche von dem bisherigen Darlehensgeber nicht mehr angeboten wird 

Koppelungsgeschäft nach § 492a BGB – Angebotspflicht des Darlehensgebers

Dem Darlehensnehmer ist bewusst, dass und wann die zinsgebundene Erstfinanzierung ausläuft. Gemäß § 492a des Bürgerlichen Gesetzbuches BGB ist der Darlehensgeber dazu verpflichtet, drei Monate vor Finanzierungsablauf ein Anschlussangebot zu machen. Zu seiner Pflicht gehört es, den zukünftigen Nominal- sowie den Effektivzinssatz zu beziffern. Der kann variabel sein und durchaus auch von der bisherigen Zinshöhe deutlich abweichen. Damit ist der Pflicht des Darlehensgebers Genüge getan.

Die jetzt neue, sich anschließende Finanzierung ist gleichbedeutend mit einem neuen Vertragsabschluss. Der kommt nur dann zustande, wenn sich beide Vertragsparteien einig sind. Ist das nicht der Fall, muss sich, wie man sagt, der Darlehensnehmer etwas einfallen lassen. Denn der eigentliche Darlehensvertrag läuft automatisch weiter, und zwar nach Ende der Zinsbindungsfrist zu den dann aktuellen Zinsen am Kreditmarkt. Das kann für den Darlehensnehmer teuer bis hin zu dauerhaft unbezahlbar werden.

Bonität entscheidet über Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen

Das Ende der Zinsbindungsfrist sollte generell zum Anlass für einen aktuellen Kreditvergleich genommen werden. Zu den Möglichkeiten, die Finanzierung beim bisherigen Darlehensgeber fortzusetzen, gehören die Prolongation als Fortführung des bestehenden Darlehensvertrages zu neuen Bedingungen, die Umschuldung mit dem Wechsel des Darlehensgebers sowie die frühzeitige Aufnahme eines Forward-Darlehens. In all diesen Fällen richtet sich ein JA des Darlehensgebers nach der aktuellen Bonität des Darlehensnehmers. Die muss zum zukünftigen Schuldendienst passen beziehungsweise passend gemacht werden. 

Dazu hat der Immobilienbesitzer in dieser für ihn nicht einfachen Situation mehrere Möglichkeiten. 

  • Der Anschlussfinanzierungsantrag sollte zeitgleich bei mehreren Banken gestellt werden. Jede von ihnen hat ihre eigenen, hausinternen Richtlinien zur Kreditvergabe, was für den Kreditsuchenden durchaus positiv sein kann. 
  • Mit einer Laufzeitverlängerung von Darlehen und neuer Zinsbindungsfrist lässt sich die Monatsrate für Zinsen und Tilgung deutlich senken. 
  • Ein Bürge kann die eigene schwächelnde Bonität auf Anhieb deutlich verbessern. 
  • Eine gangbare Option ist die Reduzierung der Darlehenssumme. Hier muss spitz gerechnet werden, dass die neue Gesamtsumme mit der grundbuchrechtlich besicherten Finanzierung korrespondiert. 

Als Fazit bleibt festzuhalten 
dass ein frühzeitiges Bemühen um eine erneute Zinsbindungsfinanzierung überaus sinnvoll ist. Der Darlehensnehmer hält sich damit mehrere Möglichkeiten offen, um unter vielen guten das beste Angebot zur Fortsetzung der Finanzierung auswählen zu können.