Noch vor wenigen Jahren galt es als unumstößliches Gesetz, dass Immobilienkäufer mindestens 20 Prozent der Kosten des Immobilienkaufs aus Eigenkapital bestreiten müssen.

Auf diese Weise wollten die Baufinanzierer sicherstellen, auch dann ihre offenen Forderungen eintreiben zu können, wenn das Objekt mit Verlusten zwangsversteigert werden muss. In der weit überwiegenden Mehrzahl der Fälle wird bis heute so verfahren. In Ausnahmefällen ist aber auch eine Finanzierung zu 100 Prozent möglich, manchmal sogar zu 110 Prozent. Eine solche Finanzierung wird dann benötigt, wenn der Käufer auch die Nebenosten des Immobilienkaufs nicht aus eigenen Mitteln bestreiten kann.

Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung

Nur wenn die Bonität des Antragstellers sehr gut ist, kommt eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital in Betracht. Dazu ist ein hohes Einkommen erforderlich, das darüber hinaus auch langfristig sicher erscheint. Entscheidend ist, dass der Immobilienkäufer von seinem Einkommen auch nach Abzug der monatlichen Raten noch Rücklagen bilden kann, um auch unvorhergesehene Instandhaltungskosten tragen zu können. Auch finanzielle Spielräume für sonstige, benötigte Anschaffungen sollten trotz der Immobilienfinanzierung noch vorhanden sein.

Rechnen Sie mit deutlich höheren Kosten!

Auf keinen Fall wird die überschlägige Rechnung aufgehen, dass die anfängliche monatliche Belastung bei einer 100-Prozent-Finanzierung nur um etwa 25 Prozent höher sein sollte als bei einer 80-Prozent-Finanzierung. Dafür gibt es im Wesentlichen zwei Gründe. Erstens gilt eine vollständige Finanzierung als riskanter, weswegen Sie mit einem Risikoaufschlag auf den Zins von etwa einem Prozent rechnen sollten. Zweitens erwarten die Banken anfänglich einen höheren Tilgungsanteil, etwa drei Prozent sollten es mindestens sein. Dies ist dringend zu empfehlen, damit der offene Restbetrag nach Ablauf der Zinsbindung nicht zu hoch ist. Niemand kann heute vorhersagen, wie hoch dann die Zinsen sein werden. Muss ein zu hoher Betrag finanziert werden, kann die Anschlussfinanzierung leicht den finanziellen Rahmen sprengen.

Nicht alle Immobilien werden voll finanziert

Eine Vollfinanzierung birgt aus Sicht der Banken ein deutlich höheres Risiko, dass die Hypothek im Fall eines Wertverlusts der Immobilie nicht mehr ausreichend besichert wäre. Deswegen kommt eine vollständige Finanzierung für sanierungsbedürftige Objekte in wenig nachgefragten Lagen kaum in Betracht. Je hochwertige die Immobilie und je besser die Lage sind, desto eher ist eine Finanzierung des gesamten Kaufpreises möglich.

Ist eine vollständige Finanzierung empfehlenswert?

Eine Empfehlung, ob Sie dieses Risiko eingehen sollten, können auch wir nur nach einer ausführlichen Beratung im konkreten Einzelfall aussprechen. Allgemein lässt sich sagen, dass Sie sich die derzeit niedrigen Zinsen für mindestens 15 Jahre sichern sollten, besser noch für 20 Jahre. Außerdem sollte Ihre finanzielle Zukunftsplanung abgeschlossen sein. Wenn Sie beispielsweise privat krankenversichert sind und später noch weitere Kinder zusätzlich versichert werden müssen, stoßen Sie auch mit einem hohen Einkommen möglicherweise an Grenzen, wenn zusätzlich noch eine teure Baufinanzierung bedient werden muss.