Wenn sich ein Paar trennt, das gemeinsam einen Immobilienkredit tilgt, entsteht eine komplexe Situation. Beim Wohneigentum handelt es sich in der Regel um den wertvollsten Vermögensgegenstand eines Paares oder einer Familie. Wer auszieht, hat ein Recht auf einen Ausgleich an der gemeinsamen Immobilie.

Rechtslage bei Trennungen
Es gibt die unterschiedlichsten Konstellationen für dieses Szenario. Nicht ungewöhnlich ist es beispielsweise, dass nur ein Partner im Grundbuch steht. Dennoch: Das BGB definiert eindeutig das Haus als “wesentlichen Vermögensgegenstand”, über den ein Partner nicht vollkommen allein verfügen kann. Wer sich nicht einigt, riskiert die Anordnung einer Zwangsversteigerung durch den Scheidungsrichter. Als Vorsorge kann eine Gütertrennung per Ehevertrag vereinbart werden.

Die Ehe ist eine Zugewinngemeinschaft, während der Ehe aufgebautes Vermögen gehört ebenso wie die angehäuften Schulden beiden Partnern zu gleichen Teilen. Die Scheidung darf keinen von beiden materiell benachteiligen. Das ist vom Gesetzgeber gut gemeint, aber praktisch nicht immer leicht umzusetzen – gerade im Fall einer Immobilie, auf der ein teilweise getilgter Kredit lastet.

Fragestellungen zur Immobilie im Falle der Trennung
Mehrere Fragen sind bei der Trennung zu beantworten, vor allem bei einem nicht fertig getilgten Kredit. Die Baufinanzierung für das getrenntlebende Paar muss geklärt werden, sonst erleiden beide Partner Verluste. In diesem Kontext gelten für ein verheiratetes Paar ohne Ehevertrag, das eine Immobilie nach der Hochzeit angeschafft, folgende Fragen:

  • Wie hoch sind die gemeinsamen Schulden?
  • Was wurde bereits getilgt?
  • Wie ist der aktuelle Wert des Eigenheims anzusetzen?
  • Wer wird es weiter bewohnen?
  • Wer übernimmt die Kreditraten, Steuern, Versicherungen und sonstige Nebenkosten?
  • Wird die Grundbucheintragung geändert?

Muss die Immobilie doch verkauft werden, um den Zugewinnausgleich herzustellen?
Bei Lebensgemeinschaften und bei Ehepaaren mit Ehevertrag respektive vereinbarter Gütertrennung stellen sich teilweise ganz andere Fragen – zum Beispiel die nach dem exakten Anteil eines Partners an der Finanzierung.

Welche Lösungen gibt es?
Es gibt den Weg des Verkaufs, wobei der Erlös genau hälftig geteilt werden muss. In sehr vielen Fällen entsteht kein echter Gewinn durch den Erlös, das Ehepaar ist aber die Schulden los. Der Hintergrund: Ein Annuitätendarlehen bedient anfangs vorrangig die Zinsen, nicht die Tilgung. Es kann also sein, dass der Eigenheimkredit nach zehn Jahren nur sehr wenig getilgt wurde. Wenn ein Partner im Haus wohnen bleiben möchte – oft die Frau mit den Kindern -, muss der andere Partner einen Ausgleich erhalten. Dieser könnte in einem reduzierten Unterhaltsanspruch bestehen. Es stellt sich jedoch dann die Frage, wie die künftig alleinstehende Person das Darlehen weiter tilgt. Hier hilft häufig nur eine Umschuldung: Die Baufinanzierung für getrennt Lebende muss deutlich verlängert werden, um die Kreditraten zu verringern.