Die Baufinanzierung durch Vermietung kann ein Erfolgsmodell sein, wenn die Rahmenbedingungen stimmen. Zurzeit boomt der Immobilienmarkt in Deutschland, ein Ende ist nicht in Sicht.

Der Trend ist aus Expertensicht verständlich, denn trotz der einschlägigen Klagen über hohe Grundstückspreise und Mieten in München, Berlin, Hamburg und Stuttgart, sind deutsche Immobilien im internationalen Vergleich preiswert – verglichen mit Staaten wie Frankreich und Großbritannien. Das lockt internationale Investoren an, die weiter die deutschen Preise treiben.

Eine Studie des DIW (Kölner Institut der deutschen Wirtschaft) untersuchte die Kreditvergabe und die Kauf-/Wiederkaufsrate. Erstaunlich am Ergebnis war, dass die Daten keinen expansiven Trend aufweisen, wie er in einer Immobilienblase zu beobachten wäre – und das trotz der extrem niedrigen Zinsen. Der Immobilienverband Deutschland flankiert: In Deutschland findet lediglich eine überfällige Preisanpassung statt. Die leichten Preissteigerungen der letzten Jahre dürften sich daher fortsetzen. Gemessene Nachsteuerrenditen liegen beim Immobilieninvestment aktuell um vier Prozent, wenn die Käufer alles richtigmachen. Dieser Vermögensaufbau kann sich sogar mit minimalem Eigenaufwand finanzieren. Beim Objekt sind folgende Dinge zu beachten:

  • Lage
  • Zustand
  • Ausstattung
  • Vermietbarkeit

Steuervorteil vermieteter Immobilien
Die vermietete Immobilie generiert überdies Steuervorteile. Die Investoren können die Schuldzinsen, Abschreibungen, die Unterhalts- und die Erhaltungskosten einer vermieteten Immobilie gegenüber ihren Mieteinnahmen steuerlich zum Ansatz bringen. Mietüberschüsse sind dann einkommensteuerpflichtig. Allerdings dürfen die Mietverluste mit anderen Einkünften verrechnet werden. Dieser Aspekt gilt aus mehreren Gründen als essenziell:

  • Vielen Kapitalanlegern ist diese steuerliche Konstruktion gar nicht recht bewusst, denn sie wurde für andere Bereiche – etwa die Investments in Schiffsfonds und ähnliche Steuersparmodelle – zu Beginn der 2000er Jahre abgeschafft. Für Immobilien gilt sie aber nach wie vor.
  • Es kann anfangs und auch im Laufe der Jahre immer wieder Phasen der Untervermietung geben. Der Investor, der in der Regel über weitere Einkünfte verfügt, profitiert dann wenigstens vom Steuervorteil.

Besonders attraktiv sind die Steuervorteile bei Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen. Hier können Kapitalanleger die Sanierungskosten zu 100 % geltend machen. Bei gewöhnlichen Immobilien fallen die Renovierungskosten in die Kategorie des steuerlich relevanten Erhaltungsaufwands. Immobilien können einer Wertsteigerung unterliegen. Wichtig zu wissen: Bei einem Verkauf vor Ablauf von zehn Jahren wäre ein hieraus resultierender Veräußerungsgewinn steuerpflichtig.

Gibt es Risiken bei der vermieteten Immobilie als Kapitalanlage?
Das Renditeobjekt “vermietete Immobilie” wirkt sehr reizvoll, denn in der Regel beginnt ab einer Mietauslastung von rund 80 – 85 % die Gewinnspanne. Doch ein Mietausfall ist ein echter Renditekiller. Strukturschwache Gebiete sind für das angestrebte Investment keinesfalls empfehlenswert. Dort sind oft sehr attraktive Kaufpreise vorzufinden, jedoch ist das Risiko des Leerstands enorm hoch. Gute Mieter sind demnach ausschlaggebend für die Immobilie als Kapitalanlage.