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Finan­zieren ohne Eigen­ka­pital – geht das?

20 bis 30 % des Kaufpreises – so viel muss man bei einer Baufinanzierung als Eigenkapital mindestens einbringen. Nun, diese Empfehlung stimmt zwar nach wie vor, aber von „müssen“ kann keine Rede sein. Wer über genügend Sicherheiten verfügt, kann sein Traumhaus sogar ganz ohne Eigenkapital finanzieren. Wir sagen Ihnen, was es dabei zu beachten gibt.

Finanzieren ohne Eigenkapital – geht das?

20 bis 30 % des Kaufpreises – so viel muss man bei einer Baufinanzierung als Eigenkapital mindestens einbringen. Nun, diese Empfehlung stimmt zwar nach wie vor, aber von „müssen“ kann keine Rede sein. Wer über genügend Sicherheiten verfügt, kann sein Traumhaus sogar ganz ohne Eigenkapital finanzieren. Wir sagen Ihnen, was es dabei zu beachten gibt.

Die momentan sehr günstigen Bauzinsen sind geradezu verlockend, sein Traumhaus jetzt zu realisieren – zur Not auch ohne Eigenkapital. Doch bei der Baufinanzierung gibt es einen eisernen Grundsatz: Ihre Finanzierung sollte niemals schöngerechnet sein. Gehen Sie nie vom allerbesten Szenario aus und verplanen Sie auch nicht den allerletzten Cent für das Abbezahlen Ihres Traumhauses. 

Wenn Sie schon wenig Eigenkapital einsetzen wollen oder können, dann lautet unsere Empfehlung: Sie sollten zumindest die Erwerbsnebenkosten aus Eigenkapital bezahlen und darüber hinaus über einen gewissen Liquiditäts-Puffer verfügen – beim Neubau können immer unvorhergesehene Zusatzbelastungen auftreten und bei einem Bestandskauf werden vielleicht Mittel für eine Sanierung benötigt. Zu den Erwerbsnebenkosten zählen die Grunderwerbssteuer, die Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklerprovision.

Wann und für wen ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital sinnvoll und möglich?

Grundsätzlich muss man zwischen der 100 %-Finanzierung und der 115 %-Finanzierung unterscheiden. Bei ersterer bringen Sie zumindest – wie bei unserer Empfehlung oben – die Erwerbsnebenkosten komplett oder teilweise selbst auf. Bei der 115 %-Finanzierung beträgt Ihr Eigenkapital tatsächlich Null Euro.

Wenig oder kein Eigenkapital einzubringen, kann für Privatleute sinnvoll sein, wenn das Kapital zwar vorhanden, aber gebunden ist – zum Beispiel in Lebensversicherungen oder einer lastenfreien Immobilie. Der Darlehensgeber wird aber in den allermeisten Fällen auf Sicherheiten Wert legen: eine außerordentlich gute Bonität, sprich ein hohes, gesichertes Einkommen und ein tadelloser Schufa-Score sind unabdingbar. Auch Zustand und Lage der Immobilie müssen gut bis sehr gut sein. Bei absoluten Top-Bonitäten finanzieren manche Banken auch ohne Zusatzsicherheiten bis 115 %.

Die Nachteile einer Vollfinanzierung

Teurer: Durch Eigenmittel senkt sich für die Bank das Risiko der gesamten Finanzierung. Das honoriert sie mit besseren Zinsen. Ohne Eigenkapital steigt das Risiko – weshalb Sie für eine Vollfinanzierung meist doppelt bis dreifach so hohe Zinsen zahlen müssen.
Länger: Sie müssen schlichtweg ein höheres Darlehen tilgen, das obendrein auch noch höher verzinst ist. Wenn Sie Ihre monatlichen Raten realistisch halten wollen, müssen Sie wesentlich länger abbezahlen.
Sie tragen länger das Risiko: Je mehr Zeit die Rückzahlung in Anspruch nimmt, desto länger ist auch die Zeitspanne, in der für Sie das Risiko besteht, den Kredit nicht tilgen zu können. Tritt dieser Fall ein, kann die Bank die Immobilie zwangsversteigern, um an den noch offenen Darlehensbetrag zu kommen. 
Die Anschlussfinanzierung wird teurer: Da Sie die Restschuld langsamer tilgen, muss nach Ablauf der Zinsbindung eine ungleich höhere Summe weiterfinanziert werden. In Verbindung mit dem Zinsänderungsrisiko kann es hier zu bösen Überraschungen kommen.

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist also möglich, sollte aber besonders gut abgewägt und durchgerechnet sein. Lassen Sie sich von unseren Experten fachkundig beraten.

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